北京房產律師——出賣人與多人簽訂房屋買賣合同誰能獲得房屋

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

趙某文向本院提出訴訟請求：1、判令趙某武、林某梅、胡某燕繼續履行與趙某文2016年1月26日簽訂的《房屋買賣協議書》，將位於北京市一號房屋立即交付趙某文；2、趙某武、林某梅、胡某燕賠償趙某文房屋租金損失，按照每月4000元的標準，自2016年1月26日計算至房屋實際交付之日止。

事實與理由：2016年1月26日，趙某文與趙某武、林某梅、胡某燕在中間人趙某仁的見證下籤訂《房屋買賣協議書》，約定趙某武、林某梅、胡某燕將其位於北京市一號房屋（下稱涉案房屋）出售給趙某文，房屋價款為115萬元。趙某文按照約定支付了105萬元購房款，剩餘10萬元購房款約定待過户時再行支付。趙某武、林某梅、胡某燕在收到105萬元購房款後拒不履行合同約定，未將房屋交付給趙某文。趙某武、林某梅、胡某燕的行為已嚴重違反合同約定，構成違約，而且因其未按約定交付房屋，導致趙某文不能獲得對外出租涉案房屋所產生的租金收益，故趙某文訴至法院望判如所請。

被告辯稱

趙某武、林某梅辯稱，我方確實和趙某文簽訂《房屋買賣協議書》，將涉案房屋出售給趙某文。我方和周某亮、秦某娟之間不存在房屋買賣合同關係，只是經人介紹向周某亮借款並與周某亮簽訂了借款合同。我方沒有見過秦某娟。我方向周某亮借款共計70萬元或90萬元，約定每月給付周某亮9萬餘元利息，至今沒有償還完畢所有款項。現我方同意將涉案房屋交付給趙某文，之後再籌集資金償還周某亮。趙某文主張的租金損失，不同意支付。

胡某燕未出庭應訴，亦未提交書面答辯狀。

秦某娟、周某亮述稱，不同意趙某文的訴訟請求。秦某娟與周某亮系朋友關係，周某亮借用秦某娟的名義購買了涉案房屋，並於2015年11月24日與趙某武、林某梅簽訂《房屋買賣合同》、支付購房款。當日趙某武就將涉案房屋及相關手續材料交付給周某亮，自此開始周某亮一直佔有使用房屋，故周某亮對涉案房屋享有獨立的權利。趙某文與趙某武系親屬關係，雙方交易不具有真實性，存在惡意串通損害第三人權益的可能性極大，而且趙某文本人有多處住房，不需要另行購買其他房屋居住，所以本案很有可能是虛假訴訟。

即使二人之間交易是真實的，但趙某武、林某梅與秦某娟簽訂的《房屋買賣合同》在先，房款支付和房屋交付均在先，故應當履行周某亮、秦某娟與趙某武、林某梅之間的《房屋買賣合同》，趙某文與趙某武之間的法律關係應當另案解決。

法院查明

趙某武與胡某燕原系夫妻關係，林某梅系趙某武之母。2015年10月20日，北京市某區某鄉人民政府（騰退人、甲方）與趙某航（已故）、林某梅（被騰退人、乙方）簽訂《某鄉某村騰退安置協議書》，約定乙方在騰退範圍內居住的正式房屋10間，現有實際居住人口4人，其中在冊人口4人，分別是產權人之妻林某梅、之子趙某武、之兒媳胡某燕、之孫女趙某霞。

2015年11月24日，趙某武、林某梅（賣方、甲方）與秦某娟（買方、乙方）簽訂《房屋買賣合同》，約定甲方將涉案房屋出售給乙方，房產交易總價為130萬元，甲乙雙方同意以一次性付款方式付款，甲方應於收到乙方全額房款之日起三天內將交易的房產全部交付給乙方使用。待該房產符合過户條件時，賣方負責無條件將此房產過户到買方名下，過户税費由賣方承擔，否則承擔違約金30萬元。同日，周某亮向趙某武轉款438000元，摘要/附言顯示為趙某武借款。同日，趙某武、林某梅出具《收條》，確認收到周某亮轉賬438000元、現金862000元。秦某娟、周某亮均表示系周某亮借用秦某娟名義購買涉案房屋。

2016年1月26日，趙某武（賣方、甲方）與趙某文（買方、乙方）簽訂《房屋買賣協議書》，約定甲方將其拆遷所得的涉案房屋作價115萬元出售給乙方（房款含室內裝修及室內的所有傢俱家電）。協議簽訂之日，乙方一次性向甲方支付房屋轉讓款105萬元。甲方收到乙方購房款之日將房屋交付給乙方，同時甲方將房屋及房屋有關的材料交付給乙方。如果可以辦理房產證，甲方應協助乙方將房產證登記到乙方名下；如果不能直接辦理到乙方名下，甲方取得房屋產權證後六十日內將房屋過户至乙方名下，辦理過户所需的税費由乙方承擔。甲方確認乙方付清本協議所約房款後，房屋的產權即歸乙方所有，乙方有權佔有、使用、處分該房屋；乙方將該房屋出租、轉讓所得的利益歸乙方所有。該合同尾部還有林某梅、胡某燕及證明人趙某仁的簽字和手印。當日，趙某文通過其弟弟趙某聰的賬户向趙某武轉款60萬元。2016年1月27日，趙某文向趙某武轉款40萬元；同日趙某武向趙某文出具收據，確認收到收到賣房款現金5萬元。趙某武、趙某文均表示雙方口頭約定剩餘10萬元房款待辦理房屋過户時再行支付。

後趙某文多次報警稱有人裝修涉案房屋。

2018年6月22日，北京市朝陽區某村委會出具《證明》，載明趙某文、趙某武及房屋共有產權人林某梅、胡某燕於2016年1月26日至村委會辦公室，在平等自願的情況下籤訂了涉案房屋買賣協議書，村長趙某仁是見證人。

訴訟中，本院向物業調取涉案房屋電卡、水卡的開卡記錄，該公司向本院回函稱涉案房屋名下無水卡開户及購水記錄，無法得知水卡持有人情況，涉案房屋電卡開户、購買均在國家電網或各大銀行進行，其無法得知電卡開卡時間及持有人。

另，趙某文提交智能電能表客户用電登記表、購電卡、水卡、《物品交接單》等，擬證明2016年1月26日與趙某武就涉案房屋辦理了交接，趙某武將水電燃氣卡交付給趙某文。周某亮提交智能電能表客户用電登記表、燃氣卡，擬證明合同簽訂後趙某武、林某梅將涉案房屋交付周某亮；提交收據、《北京市家庭居室裝飾裝修工程施工合同》，擬證明周某亮對涉案房屋進行了裝修且在涉案房屋實際居住的事實。

經詢，趙某文稱簽訂《房屋買賣協議書》之前未去涉案房屋查看，但簽訂協議當日，即2016年1月26日，趙某武就將涉案房屋及房屋鑰匙、水電燃氣卡交付趙某文，當時房屋為毛坯房，無人居住；周某亮則稱簽訂《房屋買賣合同》前至涉案房屋查看過為毛坯房、無人居住，趙某武於2015年11月24日將房屋及房屋鑰匙、電卡登記表、燃氣卡交付周某亮。趙某武則稱2015年11月24日向周某亮借款，因為需要交付一把房屋鑰匙才可以放款，故將房屋鑰匙交付周某亮指派的人，之後趙某武又將涉案房屋出售給趙某文，故於2016年1月26日又將房屋交付給趙某文。

裁判結果

一、被告趙某武、林某梅、胡某燕於本判決生效後十五日內將位於北京市一號房屋交付原告趙某文；

二、被告趙某武、林某梅、胡某燕於本判決生效後七日內賠償原告趙某文租金損失，按照每月4000元的標準；

三、駁回原告趙某文之其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案爭議焦點為趙某武、林某梅與周某亮、秦某娟之間系房屋買賣合同關係還是民間借貸法律關係。雖然周某亮、秦某娟提交了《房屋買賣合同》，但判斷法律關係的性質不應受制於當事人簽訂合同的外觀與名稱，而應當根據當事人的真實意思表示和合同的實質內容來判定。首先，秦某娟與趙某武、林某梅所籤《房屋買賣合同》的時間早於趙某文與趙某武、林某梅、胡某燕所籤《房屋買賣協議書》的時間，但前者房屋價款為130萬元，後者房屋價款為115萬元，不符合一般出賣人為提高價款而一房二賣的情形，而且前者僅有趙某武、林某梅的簽字，後者則有趙某武、林某梅、胡某燕的簽字，結合涉案房屋系拆遷安置而來的背景及《騰退安置協議書》的內容，趙某文與趙某武、林某梅、胡某燕所籤《房屋買賣協議書》更符合交易慣例。

其次，周某亮、秦某娟稱二人系朋友關係，周某亮系借用秦某娟的名義簽訂《房屋買賣合同》購買涉案房屋，但二人並未提交借名購房的相關證據，亦未對借名購房的原因作出合理解釋，而且現秦某娟在涉案房屋居住，與借名買房的一般情形也不相符。再次，秦某娟與趙某武、林某梅所籤《房屋買賣合同》中約定房產交易總價為130萬元，周某亮主張通過銀行轉賬向趙某武支付房款438000元、現金給付862000元，但趙某武提交的銀行轉賬記錄顯示周某亮向趙某武所轉款項為借款，對此周某亮未作出合理解釋，而且收條中也並未顯示趙某武收到的款項系購房款。

庭審中趙某武明確表示與周某亮、秦某娟之間不存在房屋買賣合同關係，而是經人介紹向周某亮借款，現款項未償還完畢。綜上，結合現有證據及庭審陳述，法院認為趙某文與趙某武、林某梅、胡某燕之間關於涉案房屋買賣交易的可信度更高，無法充分證明周某亮、秦某娟與趙某武、林某梅在簽訂合同時存在真正轉移房屋所有權的意思表示，故在此情形下應當繼續履行趙某文與趙某武、林某梅、胡某燕所簽訂的《房屋買賣協議書》。

關於趙某文要求趙某武、林某梅、胡某燕交付涉案房屋的訴訟請求。雖然庭審中趙某武、趙某文均認可2016年1月26日趙某武將涉案房屋及房屋鑰匙、水電燃氣卡交付趙某文，但在此前趙某武已將房屋鑰匙交付周某亮且致使周某亮、秦某娟一直佔有使用房屋至今，故趙某武、林某梅、胡某燕並未完全履行交付義務，現趙某武、林某梅亦同意將涉案房屋交付趙某文，故法院對趙某文該項訴訟請求予以支持。

關於租金損失。《房屋買賣協議書》約定協議簽訂之日，乙方一次性向甲方支付房屋轉讓款105萬元，甲方收到乙方購房款之日將房屋交付給乙方，現趙某文於2016年1月27日給付趙某武、林某梅、胡某燕購房款105萬元，但趙某武、林某梅、胡某燕並未於此日完全履行交付義務，導致趙某文無法使用涉案房屋，由此將產生趙某文增加住房成本或減少自有住房收益的情況，故趙某文主張租金損失的請求法院予以支持。但趙某文主張的租金計算起點有誤，應當予以調整。