父母與子女之間借名買房沒有協議法院如何判斷房屋屬於誰

北京房地產專業律師靳雙權專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十五餘年，帶領專業房產法律團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯繫我們予以撤銷。)

原告訴稱

孫某麗向本院提出訴訟請求：1.判令周某秋、白某霞協助我將位於河北省固安縣一號房屋產權轉移登記至我名下；2.案件受理費由周某秋、白某霞共同承擔。

事實和理由：我與周某秋是母子關係，周某秋與白某霞於2011年11月11日結婚，於2020年5月12日離婚。2015年，我為了改善住房狀況，決定在固安縣購買一套住房。我因在村裏自建房屋向外出租，積蓄足以支付首付款，但因年齡原因，不能辦理貸款，經與周某秋、白某霞協商，借用周某秋的名義貸款，將我購買的房屋登記在周某秋的名下。2015年5月4日，我決定購買位於河北省固安縣一號房屋（以下簡稱：一號房屋）。我借用周某秋的名義與W公司（以下簡稱：W公司）簽訂《商品房買賣合同》，房屋總價933530元，我支付了首付款283530元，以貸款方式支付65萬元。2015年年底房屋交付使用，房屋每月貸款、相關税費、物業管理費、水電費均由我負擔及償還。2017年我農村房屋遇拆遷，我用拆遷款償還了剩餘貸款61.80萬元。我和孫子趙某從2015年底開始居住使用一號房屋，直到2020年10月周某秋與白某霞將我及趙某趕出，我只能帶着孫子回老家農村租房居住，我多次討要房屋無果。後我得知2020年11月周某秋取得了涉案房屋產權證，竟於2020年12月將涉案房屋過户至白某霞的名下。周某秋、白某霞明知涉案房屋為我出資購買，合謀將涉案房屋過户至白某霞名下，嚴重損害了我的利益。現要求將涉案房屋過户至我名下，同意先行墊付過户過程中產生的相關税費。為了維護我的合法權益，故訴至法院。

被告辯稱

周某秋辯稱：一號房屋是我母親孫某麗支付的首付。該房屋有貸款，每個月還4000餘元，是我和白某霞一起賣菜賺錢償還的貸款，每個月把賣菜的錢存入我工商銀行卡里。該房屋提前還的最後一筆貸款是用拆遷款還的。

白某霞辯稱：我不同意孫某麗的訴訟請求。我認可首付款是孫某麗出的，最後一筆貸款也是孫某麗出的，但平時的貸款是我和周某秋一起賺錢還的。買房時沒有説是借名買房，周某秋的父親説需要給周某秋買房，孫某麗也説給我和周某秋買房，當時看了北京的房屋但付不起，後來在固安買的。

法院查明

對於當事人雙方沒有爭議的事實，本院予以確認。孫某麗系周某秋之母。2015年5月，周某秋與W公司簽訂了《商品房買賣合同》，約定周某秋購買一號房屋，購房款為933530元，首付283530元，貸款650000元。前述首付款為孫某麗支付。周某秋與某銀行（以下簡稱：銀行）、W公司簽訂《個人購房借款/擔保合同》，約定貸款金額為650000元，用於購買一號房屋，貸款期限為300個月。2017年12月4日，周某秋提前向銀行償還貸款618000元，至此一號房屋貸款全部結清。前述貸款618000元系孫某麗支付。2020年12月10日，周某秋辦理了房屋所有權證，將該房屋登記在其名下，後周某秋將一號房屋過户至白某霞名下。

另查，周某秋與前女友之子趙某與孫某麗共同生活。周某秋與白某霞於2011年11月11日結婚，二人婚後未生育子女，於2020年5月12日協議離婚。離婚協議書約定一號房屋歸白某霞所有，待房產證下來後，由周某秋協助白某霞辦理房產過户手續。

本案庭審中，孫某麗主張其是涉訴房屋的實際產權人，其與周某秋之子趙某自2015年底至2020年10月居住在一號房屋，其支付了首付款，償還了全部貸款，並支付了契税、專項維修資金、物業費、車位租賃費、車位服務費等。孫某麗提供以下證據予以佐證：證據一居住證明、疫情期間出入門證、物業費收據、停車場管理服務協議、車位服務管理費，以證明涉案房屋是其與孫子趙某實際居住使用，所有費用是其繳納，房屋實際所有人是自己；證據二契税、住宅專項維修資金收據及發票，以證明其用拆遷款繳納了房屋契税、專項維修資金，辦理了房產證；證據三申請證人趙某出庭作證，以證明其與趙某居住在涉案房屋內；證據四孫某麗銀行明細，以證明其取款部分用於償還房貸每月約4000元，其餘用於生活消費。證人趙某稱其和奶奶一直在固安居住，不記得具體搬入時間了，2020年秋天搬出來的，那時白某霞讓其奶奶出去找房，才搬出去的。孫某麗銀行顯示2015年4月至2017年11月存在多筆大額存取款行為。

周某秋認可證據一，認可孫某麗確實在涉案房屋內居住；稱證據二中的費用是自己交的，使用的是拆遷款；認可證據三中證人趙某系其兒子，平時孫某麗和趙某偶爾去住兩天，冬天確實在那裏居住，自己和白某霞平時趕到那兒了也去那裏住；認可證據四的真實性，不認可證明目的。白某霞對證據一真實性不認可，稱孫某麗總是在北京租房居住，涉案房屋的物業費是自己交的；稱證據二中的費用是周某秋交的；認可證據三中證人身份，但不認可證人的陳述，稱證人是2020年春節前後在那裏居住的，疫情解除之後大概2、3月就不住那了，冬天也在那裏住過，與孫某麗在那裏住過兩個冬天；認可證據四的真實性，不認可證明目的。

白某霞提交證據一週某秋的工商銀行明細，以證明涉案房屋每月貸款系白某霞和周某秋支付的；證據二微信聊天記錄、轉賬憑證和發票、物業費收據2張，以證明白某霞支付了2017年1月1日至2021年12月31日期間的物業費，實際居住使用了涉案房屋；證據三停車服務管理費發票、車位租賃費發票，以證明2017年11月30日至2018年11月29日的車位租賃費、管理費由周某秋和白某霞以夫妻共同財產支付；證據四聯通寬帶費業務受理單和電子發票，以證明寬帶是周某秋於2017年10月15日本人開户辦理，故實際居住人有周某秋和白某霞。

孫某麗認可證據一證據真實性，不認可證明目的，每個月其取4000元交給被告，由被告來償還貸款；對證據二中微信聊天記錄證據三性不認可，對其他證據真實性沒有異議，但發票與自己提交的收據相矛盾，應以自己提交的收據為準；對證據三真實性認可，恰證明物業費是孫某麗交納的，孫某麗在涉案房屋內居住；對證據四真實性和合法性認可，對關聯性和證明目的不認可，該事實發生於2021年5月，此時房屋已被二被告強佔。後白某霞表示物業費收據上週某秋的名字是自己寫的，因雙方在一起共同居住過，故孫某麗也可能拿到收據原件；孫某麗表示其將錢交給了周某秋，由周某秋、白某霞交的。周某秋對前述證據均認可，稱每月貸款系其和白某霞錢還的貸款。

周某秋提交其農業銀行卡流水，以證明其和白某霞自2013年7月有收入和還貸款能力。該銀行卡流水顯示周某秋在2015年5月至2017年11月未有大額銀行存取記錄。孫某麗對前述證據真實性和合法性認可，對關聯性和證明目的不予認可，恰可以證明周某秋的收入很低，無能力償還貸款。

庭審中，經本院詢問周某秋，是否存在孫某麗借其名字買房一事，周某秋表示：我母親歲數大了貸不了款，用我的名字貸的款，所以我貸款買的。

裁判結果

於本判決生效後30日內，周某秋、白某霞協助孫某麗到房屋登記主管部門辦理位於河北省固安縣一號房屋過户手續，過户至孫某麗名下。

房產律師點評

根據雙方當事人的陳述和法庭調查的情況，可以確定本案的焦點問題為孫某麗與周某秋之間是否存在借名買房關係。首先，雙方均認可以下事實：一號房屋的首付款和最後一筆大額還款均為孫某麗所支付，契税和專項維修資金也為孫某麗的拆遷款所支付，孫某麗每年冬天都在一號房屋居住；其次，關於借名買房的原因，孫某麗稱其年齡大無法辦理貸款，周某秋認可孫某麗歲數大貸不了款，用自己的名字貸的款；再次，關於平時還貸和物業費、車位租賃費、管理費等，白某霞和周某秋稱為周某秋所支付，但提交的周某秋銀行卡顯示2015年5月至2017年11月期間未存在大額存取記錄，無法體現周某秋和白某霞有每月償還約4000元貸款的能力；孫某麗之前支付契税、專項維修資金並未通過其銀行賬户直接支付，而是由周某秋支付，從前述情況看，不能排除孫某麗所述將現金交給周某秋，由周某秋、白某霞去支付物業費和償還貸款的可能；

因周某秋為孫某麗之子，周某秋和白某霞曾為夫妻，即使曾偶爾在一號房屋居住，發生車位租賃費、管理費，亦與涉案房屋實際所有權人為孫某麗的事實不矛盾。綜上，法院根據雙方陳述的買房過程，房款的支付情況，契税和專項維修資金支付情況，以及房屋交付後使用情況看，雖缺少書面合同證明借名買房存在，但考慮到家人之間常常因親情以及信任關係而忽略簽署書面合同，此情況普遍存在，加上孫某麗對借名買房的原因有合理解釋，且周某秋認可孫某麗所陳述的原因，故法院採信孫某麗關於其與周某秋之間存在借名買房約定的主張。孫某麗要求周某秋、白某霞協助辦理過户手續的訴訟請求，於法有據，法院予以支持。