北京房產律師解析一起房屋佔有人起訴登記人借名買房但其協議有塗改法院駁回案例

原告訴稱

李某航向本院提出訴訟請求：1.請求法院判決確認原、被告於2015年5月28日簽訂的《甲、乙雙方購房協議書》有效；

2.判決被告周某芬配合原告將位於北京市房山區一號房屋過户到原告指定的北京M公司名下；3.訴訟費由被告承擔。

事實和理由：2015年5月28日，原、被告簽訂了《甲乙雙方購房協議書》，原告借被告名購買位於房山區一號房屋（以下簡稱涉案房屋），涉案房屋購房款全部由原告支付。2015年7月3日，涉案房屋所有權登記在了被告名下，該房屋所有權證原件一直在原告處保管。後涉案房屋由原告出資進行裝修並由原告一直居住至今。

原告認為，涉案房屋系借名買房，所有款項均由原告出資，並由原告一直居住至今，原、被告雙方存在借名買房關係，雙方簽訂的協議合法有效。且根據原、被告簽訂的購房協議書的約定，如果涉案房屋原告想買賣給第三人，被告自願、無條件地配合原告和第三人辦理所有的相關事宜，直至涉案房屋權屬變更之日止。按該購房協議書約定，被告應當履行合同義務。綜上，原告訴至法院，望判如所請。

被告辯稱

周某芬辯稱：不同意原告的訴訟請求。本案原告是第三人李某潔的親哥哥，被告和李某潔是婆媳關係。涉案房屋是被告委託李某潔進行買賣的，李某潔手裏有被告大量的空白簽名，原告提交的2015年5月28日的購房協議書是在被告空白簽名的紙上偽造填寫的，不是被告本人的真實意思表示。該協議書中有多處塗改的地方，存在以下幾個問題：1.涉案房屋房產證是在2015年7月3日下發的，而原告提交的購房協議書籤訂日期是2015年5月28日，也就是李某潔在偽造協議書的時候根本不知道該房屋的房產證號，房產證號明顯是後加的，説明購房協議書的內容是不真實的。

2.關於房款，2015年5月28日涉案房屋不可能達到總價138萬元，單價達27000元。2015年的涉案房屋總價也就是30萬元左右，差額有100萬元，合同中138萬元價款中的“1”明顯是後補的。

3.關於協議書中的補充部分內容，最後這一段話明顯是後加的，該部分內容與其他內容邏輯不通，當時的房屋價值也就是30來萬，所以不可能同意給差價100萬元。我們認為該協議書是偽造的，原告涉嫌提交虛假證據，我們申請移送到公安機關處理。我們認為，涉案房屋是以被告的名義簽訂的房屋買賣合同，登記在被告名下，應該是被告的個人合法財產，與原告及第三人沒有任何關係。

李某潔述稱：我認可原告起訴的事實和經過。位於一號的涉案房屋是原告出資購買的，包括購房、蓋房和裝修均是由原告出資，原告先後共出資1395000元，最後實際是花了138萬元。

法院查明

李某潔與案外人姜某晨系夫妻關係，周某芬系姜某晨之母。位於北京市房山區一號房屋（以下簡稱涉案房屋）原登記在案外人趙某名下。2015年6月30日，趙某與周某芬簽訂《存量房屋買賣合同》（經紀成交版），約定周某芬購買涉案房屋，成交價格為25萬元。2015年7月3日，涉案房屋過户登記至周某芬名下。

訴訟中，李某航、李某潔稱，二人系朋友關係，涉案房屋系李某航於2013年1月委託李某潔購買，具體事宜由李某潔經辦，李某航通過現金和轉賬方式陸續給付李某潔購房、建房和裝修等各項款項共計1395000元。涉案房屋原借用趙某的名義，以670000元左右的價格自案外人朱某處購買，並於2014年過户登記在趙某名下。2015年，因趙某要求將涉案房屋過走，李某潔與家人協商，將涉案房屋登記在了周某芬名下。

為證明自己的主張，李某航提供了：證據1.李某航提交了落款日期為2015年5月28日《甲、乙雙方購房協議書》一份，內容為“位於房山區一號，產權人：周某芬。甲方：產權人周某芬，女，零出資。乙方：購房人（出資人）李某航，男，100%出資。備註：①如果某一天，此房李某航想買、賣給第三人，周某芬自願無條件地配合李某航和第三人辦理所有的相關事宜，直至該房屋權屬變更之日止；否則周某芬自願把李某航所花的房款（1380000元整）支付給李某航。

如果遇到拆遷，周某芬自願無條件地配合拆遷辦辦理，所拆房款和新分房歸李某航所有。此房的房價款和購房時的手續費：合計為人民幣：（1380000元整），大寫：壹佰叁拾捌萬元整，此款都是由李某航個人出資的，已出資。補充：見證方有壹份，實際是叁份。如果產權人周某芬日後想要此房，本人周某芬自願把李某航所花的（1380000元整）房款一次性支付給李某航，並自願另支付李某航此房市場值的增值部分。”協議落款“甲方（產權人）”、“乙方（出資人）”、“經辦人即見證人（個人）”處有周某芬、李某航和李某潔的簽名字樣和手印。證明：李某航和周某芬之間簽訂了借名買房合同。

證據2：李某航提交的落款日期為2016年7月26日的《説明》及2016年11月17日的《説明》各一份，落款處“説明人”分別系姜某晨和李某潔，兩份《説明》中除了簽名外，其他的內容均系李某潔書寫，主要內容系涉案房屋是李某航個人出資購買，只是借用了周某芬的名字。證明：涉案房屋由李某航實際出資。

證據3：銀行轉帳憑證1份和2015年7月1日李某潔出具的收條一份，證明李某潔於2015年7月1日轉賬給周某芬25萬元作為資金監管用，該筆錢系李某航給付李某潔，由李某潔出具收條。證明：涉案房屋由李某航出資。

證據4：銀行業務憑證、銀行轉帳憑證及收條若干，該證據顯示：李某航分別於2014年2月25日、2014年2月26日、2014年2月27日、2014年11月12日、2014年11月24日自銀行支取了現金85000元、350000元、200000元、110000元及250000元，並於2014年2月27日轉賬給付李某潔150000元，李某潔向李某航出具了上述款項的收條，並陳述共收到1145000元；李某潔於2014年5月22日轉賬給案外人朱某3640.57元、206383.05元，附朱某收款44.5萬元的收條一張；李某潔於2014年9月11轉賬給案外人趙某225000元。證明：李某航分多筆給付李某潔購房款，委託李某潔購買了涉案房屋。

證據5：《北京市房屋租賃合同》一份，證明：該房屋2014年1月出租時由其簽訂租賃合同，並收取租金。

證據6：2014年8月1日趙某與李某航之間的《雙方協議書》一份及李某潔出具的《説明》一份，內容為涉案房屋系李某航出資購買，借用趙某的名字。證明：涉案房屋之前雖然登記在趙某名下，但實際所有權人系李某航。

證據7：採暖費、供暖費發票，證明：涉案房屋的物業等相關費用由李某航以朱某的名字交納。

對李某航提供的上述證據，李某潔均無異議；周某芬持有異議：對證據1.真實性不認可，其認可落款處的簽名是周某芬籤的，但協議書內容都是李某潔書寫的，不是周某芬的真實意思表示。協議書存在疑點：有塗改液修改的痕跡，且多處改動；房屋總價138萬元與2015年5月的市場行情不符；協議書備註的內容都是擠着加進去的。因此，不認可協議書的真實性和證明目的。

對證據2：不認可兩份説明的真實性和證明目的，指出姜某晨與李某潔系夫妻關係，李某潔亦有姜某晨簽名的空白紙張，該説明是姜某晨所籤的名字，但是姜某晨並沒有見過上面的內容。李某潔與李某航作為兄妹存在惡意串通。

對證據3：真實性認可，證明目的不認可，表示這筆錢是周某芬給李某潔用於資金監管的，之後又返給了周某芬。

對證據4：不認可真實性和證明目的，其指出李某潔和李某航陳述的基本都是現金交付的房款，不符合邏輯和交易習慣。二人有串通嫌疑，沒有實際給錢。李某航與李某潔系兄妹關係，且二人均系北京M公司的員工，雙方有大量經濟往來，唯一轉帳記錄和購買房屋的時間也對不上。

對證據5：真實性不認可，指出經辦人是李某潔，落款簽名“代李某航”明顯是後填的。

對證據6：真實性不認可，協議書中落款“代李某航”也是後填的。

對證據7：認可票據的真實性，但指出涉案房屋由李某潔與李某航共同用於經營公司，物業費應系李某潔、李某航交納。周某芬稱，其聽兒媳李某潔説房屋要漲價，於是和另一個兒子一起通過李某潔購買了涉案房屋，成交價32萬元或者35萬元。後李某潔與李某航將涉案房屋用於經營北京M公司。

另查，李某航系北京M公司之法定代表人。李某潔原系該公司監事，姜某晨原系該公司法定代表人。另，姜某晨曾訴至本院，要求與李某潔離婚。本院判決駁回姜某晨的離婚請求。

裁判結果

駁回李某航的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

本案中，涉案房屋登記在周某芬名下。現李某航要求確認《甲、乙雙方購房協議書》有效，其系涉案房屋的實際所有權人，應當提供相應的證據予以證明。現李某航提交的《甲、乙雙方購房協議書》，內容有明顯的添加、塗改痕跡，文字的行間距不等，與日常正常書寫內容後再由當事人簽名的協議書有明顯差異。周某芬對協議書的內容及其真實性不予認可，並提出合理質疑。

因此，僅憑該協議書，法院無法認定李某航與周某芬之間存在借名買房的真實意思表示。本案中，李某航亦不能提供其他證據證明《甲、乙雙方購房協議書》的內容系周某芬的真實意思表示，故其要求確認該協議書有效的訴訟請求，於法無據，法院不予支持。

關於李某航主張涉案房屋由其出資購買，其系實際所有權人一節，其一，李某航於兩年期間陸續向李某潔支付多筆款項用於購買涉案房屋，不合常理，且上述款項給付與李某潔向涉案房屋原所有權人轉賬的時間、金額均無法相互印證。

其二，李某航提供的《北京市房屋租賃合同》和《雙方協議書》及案外人的收條等多組證據材料中，在付款人、購房人等關鍵信息處均有明顯的塗改、添加痕跡，法院均無法採信。

其三，李某潔與本案當事人之間具有利害關係，其僅有陳述而不能提供其他證據予以證明，法院對李某潔的陳述亦無法採信。因此，李某航主張其系涉案房屋的實際所有權人，要求周某芬協助辦理涉案房屋過户手續一節，缺乏事實依據，故其該項訴訟請求，法院不予支持。