訟師談賣方無理由拒絕騰退房屋，買方應該怎麼辦？

一、基本案情

1、原告訴稱

原告黃某、宋某訴稱，二原告於2008年11月6日與第三人簽訂房屋買賣協議，2014年8月二第三人起訴要求二原告協助辦理房屋過户手續，經法院裁定駁回第三人的訴訟請求。後二原告將第三人訴至法院請求確認2008年11月6日簽訂的房屋買賣協議無效，法院作出民事調解書：1、二原告與第三人馬某於2008年11月6日簽訂的房屋買賣協議無效。2、二第三人於2016年12月20日前將房屋騰出，同時返還二原告房屋所有權證、結婚證。三、二原告於2016年12月20日前一次性給付二第三人本金及利息共計12萬元。因二第三人於2011年已將涉案房屋出售給被告劉某，被告在明知該房屋登記在二原告名下的情況下，只交付4萬元購房款，居住至今，餘款並未結清。原告與被告協商要求被告騰出房屋，被告不予配合，故原告訴至法院要求判令如下：1、被告將佔有原告的房屋騰出返還給原告。2、訴訟費由被告承擔。

2、被告辯稱

被告劉某辯稱：本人於2011年4月19日從第三人馬某處購買的房屋是合法購買，第三人馬某説他購買原告黃某的房屋有買賣協議，本人才購買該房屋。約定房款104500元，當場交給第三人購房款定金人民幣40000元，餘款待房屋過户後付清。本人購買房屋後進行裝修，並已居住近七年之久，故本人不能返還房屋。如堅決要求返還，應給付本人裝修費65000元，並要求第三人雙倍返還本人交付的購房款定金，即人民幣80000元。

第三人馬某、趙某述稱：涉案房屋是二原告的房子，因原告黃某跟我借款，用房子抵押，後來借款還不上，他同意到房產過户，後來因原告宋某不同意，沒有辦理過户。被告劉某着急結婚，我就將該房屋賣給他，當時房子的情況已經跟被告講明瞭，他知道房子是黃某的名，也知道黃某因為錢還不上與我籤的買賣協議，被告交了40000元定金，約定分三次付清房款，後期的錢也沒付。我領被告找過原告黃某，因為原告宋某不同意，房照辦不了，被告説房款就不能給我了。

二、法院查明

2015年11月26日，法院對馬某、趙某訴黃某、宋某房屋買賣合同糾紛一案，作出裁定，駁回馬某、趙某的起訴。馬某、趙某不服該裁定，上訴至中級人民法院，中級人民法院駁回上訴，維持原裁定。

2016年4月19日，黃某、宋某將馬某、趙某訴至法院，請求確認2008年11月6日簽訂的房屋買賣協議無效，並要求返還涉案房屋。經法院主持調解，於2016年11月7日作出民事調解書，雙方自願達成協議：一、黃某、宋某與馬某於2008年11月6日簽訂的房屋買賣協議書無效;二、馬某、趙某於2016年12月20日前將房屋騰出，同時返還黃某、宋某涉案房屋房屋所有權證、結婚證;三、黃某、宋某於2016年12月20日前一次性給付馬某、趙某本金及利息共計12萬元。

2018年1月18日，因二原告已按照民事調解書內容實際給付第三人馬某、趙某12萬元，但因該房屋實際為被告劉某居住使用，被告劉某不予騰房而訴至法院。

三、法院判決

被告劉某為原告黃某、宋某騰出並返還房屋。

四、律師點評

房產律師訟師服務認為，原告黃某、宋某經依法登記，對涉案房屋享有所有權。且經生效法律文書確認，二原告與第三人馬某於2008年11月6日簽訂的房屋買賣協議書無效，即二原告仍為涉案房屋的合法所有權人。被告劉某現佔有和使用該房屋系屬不當，故原告黃某、宋某訴請要求被告劉某騰出並返還房屋的主張，法院予以支持。關於被告劉某辯稱該房屋是2011年4月19日從第三人馬某處合法購買不能返還的觀點，根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條的規定，“無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。”因此，被告劉某與第三人馬某間對涉案房屋的買賣行為，不符合善意取得的成立條件，故對被告的抗辯法院不予支持。

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