賣方無理由拒絕出賣房屋，買方應該怎麼辦？

一、基本案情

1、原告訴稱

原告鍾某訴稱：2017年4月16日，經A公司居間，原告與被告孫某簽訂《房屋買賣(居間)合同》一份，約定被告孫某代向原告出售房屋及車庫。因案涉房屋屬於被告孫某的兒子欒某及其兒媳，被告孫某承諾幾天內讓兒子兒媳簽字。合同簽訂當日，原告支付房屋定金20000元。後被告欒某通過微信與原告進行溝通，表示同意其母代為出售，但在2015年4月29日又不同意出售，兩被告的行為實屬違約。根據《房屋買賣(居間)合同》的約定，違約方應當按照房屋成交價的20%向守約方支付違約金，實際損失超過違約金的，違約方應據實賠償。現原告為維護自身合法權益，不得已訴至法院，法院依法判令：1、兩被告返還定金2萬元;3、兩被告支付原告違約金34.76萬元;3、兩被告支付逾期付款利息(以36.76萬元為基數，從2017年5月4日計算至實際給付之日止，按銀行同期同檔貸款利率計算);4、訴訟費由兩被告承擔。庭審中，原告增加一項訴訟請求為請求解除原告與被告孫某簽訂的《房屋買賣(居間)合同》。

2、被告辯稱

被告孫某辯稱：被告孫某與原告籤合同的時候就向原告表明案涉房屋是屬於兒子兒媳的，被告孫某的簽字行為是沒有法律效力的，要等被告欒某簽字才生效的。原告當時認可了這一點，被告孫某才簽字並收取定金。

被告欒某辯稱：被告孫某與原告簽訂《房屋買賣(居間)合同》時並未得到被告欒某的授權，屬於無權代理，事後也未得到被告欒某的追認，故《房屋買賣(居間)合同》是無效合同。根據相關法律規定，無效合同自始無效，被告孫某除了應返還定金外，相關損失應由原告和被告孫某共同來承擔相關的損失。

二、法院查明

北京市豐台區法院查明：2017年4月16日，孫某作為出賣方(甲方)，鍾某作為買受方(乙方)，A公司作為居間方(丙方)簽訂《房屋買賣(居間)合同》一份，主要約定出賣方將房屋及車庫出售給買受方，該房屋產權登記面積170.38平方米，車庫24.66平方米，房屋成交價格為1738000元;買受方於2017年4月16日支付定金20000元，於2017年6月16日前去房管交易中心辦理資金託管手續。本合同自三方簽字蓋章後生效，任何一方解除合同或拒絕履行合同，違約方向另一方支付房屋成交價格百分之二十作為違約金，實際損失超過違約金總額的，責任方應據實賠償。孫某在落款處甲方簽名並註明“代”，鍾某在落款處乙方簽名，A公司在落款處丙方蓋章。同日，孫某收取了鍾某支付的購房定金20000元。

房屋所有權證共有人為欒某、耿某。

2017年4月29日，欒某、耿某作為出售方與案外人高某作為購買方，簽訂《房屋買賣(居間)合同》，約定出售方將房屋及車庫以成交價1793000元出售給購買方，於2017年6月1日前辦理託管手續;網籤、房產均登記在高某兒子高小某名下。2017年5月18日，欒某、耿某與高小某簽訂《房屋買賣補充協議》，主要約定案涉房屋價格為1793000元，高小某支付定金23000元;房屋託管價格為190萬元、車庫託管價格為14萬元，總計託管資金為204萬元，高於雙方協商成交價1793000元，售房人領款時退還購房人270000元。後經網籤資金託管手續後，高小某於2017年6月19日取得案涉房屋不動產權證。2017年6月23日，房產交易中心分別向欒某轉賬140148.62元及1900321.42元，收到該兩筆款項後，欒某即向高某轉賬2700000元。

被告方於2017年6月29日就房屋及車庫自2017年4月16日的上漲或下跌情況申請鑑定。確定估價對象於價值時間點2017年4月16日-2017年6月29日無房屋差價。

三、法院判決

北京市豐台區法院判決：

1、原告鍾某與被告孫某簽訂的《房屋買賣(居間)合同》解除。

2、被告孫某給付原告鍾某定金20000元、違約金40000元，合計60000元。

3、駁回原告鍾某其他訴訟請求。

四、律師點評

房產律師靳雙權認為，本案中被告孫某與原告簽訂《房屋買賣(居間)合同》時簽名時註明“代”，表明其並非以自己的名義處分案涉房產，而是以案涉房屋所有權人名義處分案涉房屋，其目的在於為原告與案涉房屋所有權人即其兒子欒某與兒媳耿某之間設立民事權利義務，因此被告孫某與原告簽訂《房屋買賣(居間)合同》的行為系民事代理行為。但被告孫某在與原告簽訂《房屋買賣(居間)合同》合同時，並未取得案涉房屋所有權人的授權，其代理行為屬於無權代理。事後，被告欒某雖通過微信聊天方式向原告作出再簽訂合同的意思表示，但最終並未與原告簽訂，故被告孫某與原告簽訂《房屋買賣(居間)合同》並未得到權利人的追認，該《房屋買賣(居間)合同》成為事實上無法履行的合同，原告有權要求與被告孫某解除合同、退還定金並承擔相應違約責任。由於原告當庭提出解除《房屋買賣(居間)合同》，故原告與被告孫某簽訂的《房屋買賣(居間)合同》於2017年6月27日解除。原告在與被告孫某簽訂《房屋買賣(居間)合同》時明知被告孫某並非案涉房屋所有權人，也明知孫某並未取得被代理人的授權，現合同無法繼續履行，原告自身亦存在重大過錯。根據房地產評估測繪諮詢有限公司出具的回函，案涉房屋沒有差價損失，但結合權利人欒某已通過另行出售的方式獲取了房屋差價利益的情節，並參考雙方的過錯程度，法院酌情對《房屋買賣(居間)合同》約定的違約金予以調整，確定由被告孫某賠償原告違約金40000元。至於原告主張的逾期利息，法院在確定違約金時已將逾期利息一併考慮，故對於原告該項請求，法院不再另行計算。被告欒某未在《房屋買賣(居間)合同》中籤名，事後也未予以追認，原告要求被告欒某承擔相應責任，法院不予支持。