北京房產律師解析一起借名購買兩限房無法過户起訴要回出資及分割增值案例

原告訴稱

王某明向一審法院起訴請求：

1．確認王某明與秦某皓、林某文、秦某傑、秦某鑫、秦某剛、秦某超於2014年簽訂的《協議書》無效；

2．秦某皓、林某文、秦某剛返還購買位於北京市豐台區一號房屋（以下簡稱一號房屋）的購房款579300元；

3．秦某皓、林某文、秦某剛賠償因《協議書》無效造成的損失300000元；

4．案件受理費由秦某皓、林某文、秦某傑、秦某鑫、秦某剛、秦某超負擔。

秦某皓、林某文、秦某傑、秦某鑫、秦某剛、秦某超上訴請求：撤銷原判，發回重審或依法改判駁回王某明一審的全部訴訟請求。

事實和理由：各方簽訂的《協議書》並非借名買房的協議，而是家庭內部對於房產歸屬的約定，是秦某皓、林某文對秦某超的贈與，由於確定將房產給秦某超，因此要求秦某超出一部分購房款，秦某剛、王某明系基於秦某超的利益而替秦某超出資。因此該合同合法有效，即使存在借名關係，也應由秦某超主張。

被告辯稱

王某明辯稱，同意一審判決，不同意秦某皓、林某文、秦某傑、秦某鑫、秦某剛、秦某超的上訴請求。

法院查明

秦某皓與林某文系夫妻關係，育有子女三人，依長幼分別為秦某傑、秦某鑫、秦某剛。秦某剛與王某明於1995年1月19日登記結婚，育有一子秦某超。2020年11月12日，秦某剛與王某明經原審法院調解離婚。

2014年10月15日，住房保障管理部門向秦某皓、林某文出具《限價商品住房購買資格審核備案通知單》，告知其根據北京市限價商品住房管理規定，經審核，秦某皓家庭符合北京市申請購買限價商品住房條件，准予備案。其上載明“你家庭申請人口2人，姓名：秦某皓、林某文，配售一套一居室户型限價商品住房，該家庭屬於：老齡。”

2014年10月16日，秦某皓、林某文簽署《搖號登記承諾書》。

2014年12月13日，秦某剛、王某明（甲方）與秦某皓、林某文（乙方）、秦某超（丙方）及秦某傑、秦某鑫（丁方）共同簽署《協議書》，約定“2013年8月23日秦某皓按照北京市的有關政策申請兩限房。將北京市豐台區兩限房一套（一居室，建築面積約為55平方米）給付秦某皓以及配偶林某文。由於秦某皓與林某文無力購買該房屋，秦某剛與王某明在2014年12月份將全部房款交付給相關的管理部門。

經過甲、乙、丙、丁四方共同協商，根據我國相關的法律法規的規定，就與上述房屋有關的事宜達成如下協議：一、位於北京市豐台區兩限房（一居室）一套的全部房款均由秦某剛與王某明共同支付，秦某剛與王某明不得以任何理由拒絕支付全部房款。

二、位於北京市豐台區的兩限房（一居室）一套雖然以秦某皓與林某文的名義申請，但是由於秦某剛與王某明支付了全部房款，現經過甲、乙、丙、丁四方共同確定，決定該房屋的產權歸丙方秦某超所有。任何人包括秦某皓、林某文、秦某剛、王某明、秦某傑、秦某鑫不得以任何理由向秦某超主張該房屋的所有權。

三、如果秦某皓、林某文任何一方去世，秦某傑、秦某鑫、秦某剛不得以第一順序繼承人等任何理由向秦某超主張該房屋的所有權，即秦某傑、秦某鑫、秦某剛確認該房屋的所有權完全歸秦某超一人單獨所有，該房屋與秦某傑、秦某鑫、秦某剛無任何法律關係。

四、該房屋的具體房號以政府有關管理部門的認定通知為準。

五、現該房屋的產權證書尚未發放，但是一旦產權證書下發，並且符合本市有關的政策規定後，秦某皓與林某文必須將該房屋的產權過户到秦某超的名下，秦某皓與林某文不得以任何理由拒絕將該房屋過户到秦某超的名下。如有需要，秦某傑、秦某鑫必須無條件配合過户，秦某傑、秦某鑫不得以任何理由拒絕將該房屋過户到秦某超的名下。

六、秦某超獲得該房屋的產權證書後不得任意將該房屋出售，如需出售，秦某超必須要經過秦某剛與王某明兩方的共同同意，否則秦某超不得以任何理由任意出售。

七、秦某超是上述房屋的唯一完全所有權人，如與他人結婚，該房屋作為秦某超的婚前個人財產，與他人無任何法律關係。……”秦某皓、林某文、秦某鑫、秦某傑、秦某超在上述協議上簽字並捺印，秦某剛、王某明未簽字捺印。

2014年12月20日，北京F公司（出賣人，以下簡稱F公司）與秦某皓、林某文（買受人）簽訂《北京市商品房預售合同》，約定秦某皓、林某文購買一號房屋。同日，秦某剛向F公司轉賬支付558601元，胡某山（秦某鑫之夫）向F公司轉賬支付600000元。

2015年1月8日，F公司向秦某皓、林某文開具房款發票，金額為1158601元。

2018年下發顯示坐落於豐台區一號房屋為秦某皓、林某文共有，各佔50%份額，權利性質為限價商品住房。

王某明要求確認各方於2014年12月13日簽訂的《協議書》無效，理由有根據《北京市限價商品住房購買資格申請審核及配售管理辦法》秦某超當時不滿30週歲，其收入水平不符合申請條件；另外根據北京市高院相關會議紀要，借名買房發生在2008年4月11日之前且符合一定條件才能有效，否則應屬無效。

秦某剛等不予認可，理由有二：一、《協議書》是王某明自己找律師與各方簽訂的，王某明現在反悔了，我們不同意。二、購房款是秦某皓與林某文出的，王某明沒有出資。

王某明主張合同無效後，秦某皓、林某文應當返還購房款579300元。

關於房款支付情況，經詢，秦某皓、林某文、秦某傑、秦某鑫、秦某剛、秦某超主張2014年12月20日所支付的購房款分為兩部分：一部分是秦某剛轉賬支付的558601元，該部分房款中340000元來自於出售A號房屋的售房款，另秦某皓、林某文出資200000元並向鄰居借款40000元后，轉入秦某剛賬户218700元；另一部分是胡某山轉賬支付的600000元，系借款。

秦某皓、林某文、秦某傑、秦某鑫、秦某剛、秦某超對上述主張提交秦某剛轉賬記錄等證據佐證。轉賬記錄顯示2014年12月1日、12月9日，秦某剛賬户分別進賬340000元、218700元，餘額558700元，2014年12月20日，轉出558601元。另，秦某皓、林某文、秦某傑、秦某鑫、秦某剛、秦某超稱A號房屋雖系婚姻關係存續期間登記在秦某剛名下，但是由秦某皓、林某文出資購買，王某明對此不予認可，主張是向秦某皓、林某文借的購房款，已還清。

王某明認可購房款支付由兩部分構成，並對向胡某山借款支付房款不持異議，但對558601元房款來源存有異議，稱該部分房款中的360000元來自於2014年王某明與秦某剛出售婚姻關係存續期間取得的A號房屋的售房款，200000元系秦某皓、林某文資助，剩餘18601元並非王某明與秦某剛支出，不清楚來源。

各方均認可，秦某剛與王某明在夫妻關係存續期間已將胡某山的600000元借款歸還完畢，是通過出售夫妻關係存續期間登記在秦某剛名下房屋所得款項用於還款。但秦某皓、林某文、秦某傑、秦某鑫、秦某剛、秦某超稱上述房屋系秦某皓、林某文出資購買。

王某明主張合同無效後，因房屋登記在秦某皓、林某文名下，二人獲得了房屋的增值利益，該利益歸屬二人對王某明顯失公平，且秦某皓、林某文佔用王某明支付的房款亦給王某明造成資金佔用損失，故要求賠償損失300000元。

經詢問，秦某超認可一號房屋自交付之後由其佔有。

法院認為，一號房屋系限價商品房。限價商品住房是指政府採取招標、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、限制住房套型面積、限制銷售對象等要求，由開發企業通過公開競爭取得土地，並嚴格執行限制性要求開發建設和定向銷售的普通商品住房，屬於保障性住房。限價商品住房供應對象為北京市中等收入住房困難的城鎮居民家庭、徵地拆遷過程中涉及的農民家庭以及市政府規定的其他家庭。申請購買限價商品住房的家庭須經過資格審核。依據現有證據可知，秦某皓作為申請人、林某文作為家庭成員獲得購買一號房屋的資格，秦某超並非該家庭成員。

從《協議書》內容來看，法院可以認定各方約定秦某超借用林某文、秦某皓名義購買一號房屋，房款由秦某剛、王某明支付。參照《北京市限價商品住房管理辦法（試行）》第二十八條規定“購房人取得房屋權屬證書後五年內不得轉讓所購住房”。雖然上述規範性文件不屬於法律、行政法規，但國家出台限價商品房的初衷是為了保障特定羣體的住房困難，限價商品房屬於保障性住房範疇，《協議書》內容明顯損害了社會公共利益，故《協議書》應為無效。

合同無效後，雙方應當返還基於合同取得的財產，換言之，秦某皓、林某文應當將房款予以返還。依據轉賬記錄並結合雙方當事人陳述基本可以認定房款1158601元分兩次支付：第一筆支付的558601元中，340000元系出售秦某剛、王某明的房屋的售房款。因各方均認可上述房屋系秦某剛、王某明婚姻存續期間取得，故即使該房屋系秦某皓、林某文出資購買，該房屋的售房款亦應屬於秦某剛、王某明，即上述款項應認定為秦某剛、王某明支付。

秦某皓、林某文的出資問題可另行向秦某剛、王某明主張。王某明主張200000元系秦某皓、林某文贈予，但並未提交證據予以佐證，且秦某皓、林某文亦不予認可，故法院不予採信，王某明自認剩餘18601元並非王某明、秦某剛支付，秦某剛不持異議，法院予以認定。第二筆支付的600000元，雙方均認可系向胡某山借款並用出售秦某剛、王某明婚後取得房屋的款項償還借款，法院予以認定。同前述340000元的認定，第二筆購房款應當認定為秦某剛、王某明支付。

綜上，法院認定秦某剛、王某明共支付購房款940000元，秦某皓、林某文應當予以返還，王某明要求秦某剛返還，法院不予支持。因秦某剛、王某明已經離婚，故秦某皓、林某文應當返還王某明購房款470000元。

《協議書》無效後，王某明有權要求賠償信賴利益損失。此處的信賴利益包括所受損害和所失利益。從《協議書》內容來看，秦某剛、王某明，秦某皓、林某文、秦某超均為《協議書》當事人，《協議書》並非向第三人履行合同，故雖然一號房屋截止法庭辯論終結時仍由秦某超佔有，但協議無效後秦某皓、林某文不能以佔有使用費來抵消購房款利息，故法院對王某明主張的損失中關於資金佔用的內容予以支持，數額由法院結合利率標準、法庭辯論終止時間等情節酌情確定。

同時，賠償損失義務人應為秦某皓、林某文，王某明要求秦某剛承擔賠償責任無法律依據，法院不予支持。假使《協議書》有效，一號房屋亦歸屬於秦某超，故王某明無權要求房屋的增值利益損失。

裁判結果

一、確認秦某剛、王某明、秦某皓、林某文、秦某超、秦某傑、秦某鑫於二〇一四年十二月十三日簽訂的《協議書》無效；

二、秦某皓、林某文於判決生效之日起十日內返還王某明購房款470000元；

三、秦某皓、林某文於判決生效之日起十日內給付王某明經濟損失130000元；

四、駁回王某明其他訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

根據查明的事實，各方在《協議書》中約定秦某皓、林某文通過了兩限房購房資格的申請，由秦某剛、王某明支付購房款，所有權歸秦某超所有。根據上述協議的內容，能夠認定秦某剛、王某明與秦某皓、林某文之間形成了借名購房的合同關係，秦某剛、秦某皓、林某文、秦某超、秦某傑、秦某鑫主張上述協議系秦某皓、林某文對秦某超的贈與，缺乏依據。

一號房屋系限價商品房，為有限制性要求開發建設和定向銷售的房屋，屬於保障性住房。申請購買限價商品住房的家庭須經過資格審核，並遵守北京市保障性住房政策規定。故法院認定上述《協議書》無效並無不當。合同無效後，雙方應當返還基於合同取得的財產，王某明要求秦某皓、林某文返還購房款，於法有據。關於應返還王某明購房款的數額。

關於王某明主張的損失一節，法院結合應返還王某明的款項數額、利率標準、款項佔用時間等因素，酌情確定損失數額，亦並無不當。