訟師法幫服務評如果約定交易價格已定，還是否可以進行修改？

一.基本案情

原告訴稱

原告肖某一訴稱：原、被告於2016年9月19日在第三人處簽訂《房產交易合同》，合同約定原告購買被告位於某某市某某區的房屋，房屋面積46.7平方米，房屋價格82.5萬元，定金10萬元，涉案房屋有貸款，被告須於2017年12月31日前還清貸款並註銷抵押權，雙方須於2017年12月31日前到房管局簽署《某某市房屋買賣協議》。當天，雙方又簽訂了《補充協議》約定無論涉案房屋是漲是落原告都會以合同約定的價款購買，被告都會以合同約定的價款出售。簽訂合同的當天，原告向被告支付了5萬元定金。原告於2016年9月21日又給付被告5萬元定金。2016年9月21日，原被告簽訂《補充協議》，約定原告再支付被告10萬元定金，被告在收到全部20萬元定金後2個月內將涉案房屋騰空並交於原告使用。

原告於2016年9月27日又支付被告定金10萬元。原告先後共計給付被告購房定金20萬元。2016年12月初，被告將涉案房屋交付給原告居住使用，原告對房屋進行了裝修併入住。2017年7月，被告以房屋漲價為由，告知原告不賣房。被告應當按合同約定在2017年12月31日前辦理清貸手續、辦理房產證、配合原告到房管局簽署協議，但是被告均不予理會，現請求法院請求依法確認原、被告於2016年9月19日簽訂的《房產交易合同》於2018年1月20日解除;請求依法判令被告雙倍返還原告購房定金36.5萬元;

被告辯稱

被告王某二辯稱：同意解除2016年9月19日原、被告簽訂的《房產交易合同》，同意返還定金20萬元，原告其他訴訟請求均不同意。2017年年底物業公司説可以辦房本了，之前物業公司在2016年11月份也説過可以辦理房本，但到時候沒辦了。到了2017年12月31日前，房屋有30多萬元尾款需要清償，我怕房本下不來以後，沒法還人家，沒有清貸款尾款。從2016年9月份簽訂的合同到2017年年底，我一直在與原告溝通這件事，物業公司説11月份就可以辦房本了，原告過年想住進去，收到定金之後，就把房子交給原告使用了，原告進行裝修，償還尾款的事我與原告也進行過協商，我提出的兩個方案原告都不同意。

二.法院查明

本院經審理認定事實如下：訴爭房屋坐落某某市某某區，設計用途為寫字樓，建築面積46.7平方米，該房系被告於2012年12月28日從天津某某有限公司處貸款購得的商品房，並辦理了抵押權登記。2013年1月11日，原告取得了該房的所有權預告登記。訴爭房至本案庭審辯論結束時仍未辦理抵押權註銷登記手續。2016年9月19日，被告作為出售方與作為買受方的原告及作為居間方的第三人簽訂《房產交易合同》，合同約定被告以價款82.5萬元將訴爭房售予原告，原告須在合同簽訂時給付被告定金10萬元，剩餘72.5萬元房款原告以銀行貸款方式支付。同時約定，被告須在2017年12月31日前還清貸款並註銷該抵押權，原、被告雙方須於2017年12月31日前到訴爭房所轄區房管局簽署《某某市房產買賣協議》。

同日，被告與原告簽訂《補充協議》，約定原、被告若一方不再履行合同視該方違約，違約方需賠償守約方雙倍定金和守約方在訴爭房交易過程中的全部損失。2016年9月21日，被告與原告再次簽訂《補充協議》，約定原告承諾2016年9月25日前再給付原告定金10萬元，被告在收到定金20萬元後兩個月內將訴爭房騰空交予原告使用。原告於2016年12月對訴爭房進行裝修。

2017年12月26日，原告向被告郵寄送達《繼續履行合同通知書》，要求被告在2017年12月31日前還清訴爭房貸款並註銷抵押權、及時辦理訴爭房產權證、在2017年12月31日前協助原告到房管局簽署《某某市房產買賣協議》。同日，原告向第三人郵寄送達了告知書，要求第三人催促被告在2017年12月31日前還清訴爭房貸款並註銷抵押權、及時辦理訴爭房產權證、在2017年12月31日前協助原告到房管局簽署《某某市房產買賣協議》。2018年1月18日，原告向被告郵寄送達了《解除合同通知書》，通知被告解除原、被告於2016年9月19日簽訂的《房產交易合同》。

同日，原告向第三人郵寄送達了《解除合同告知書》，告知第三人其已通知被告解除2016年9月19日簽訂的《房產交易合同》。2018年1月19日，第三人收到原告郵寄送達的《解除合同告知書》。2018年1月20日，被告收到原告郵寄送達的《解除合同通知書》。2018年1月30日，原告向本院提出財產保全申請，要求凍結被告銀行存款80萬元，或查封、扣押其他等值財產。案件在審理過程中，經原告申請，本院委託某某市中盛勃然房地產土地評估有限公司對訴爭房在2018年1月23日時的價格進行評估，2018年3月26日，某某市中盛勃然房地產土地評估有限公司出具的《房地產評估報告》，評估結論為訴爭房在2018年1月23日的市場價值為105.8萬元。

2018年5月23日，被告申請對訴爭房裝修價格進行評估，後以《房地產評估報告》所評估的訴爭房市場價值包含訴爭房裝修為由，撤回對訴爭房裝修價格進行評估的申請。現原告起訴來院，望判如所請。被告及第三人則以辯稱及述稱理由進行抗辯。案經調解，但未獲協議。

三.法院判決

確認原告肖某一、被告王某二、第三人某某房地產經紀有限公司簽訂的《房產交易合同》於2018年1月20日解除;

四.律師點評

被告與原告、第三人簽訂的《房產交易合同》，是締約人真實意思表示，各方均應按合同約定履行各自義務。現被告因未按合同約定還清訴爭房貸款，並辦理訴爭房抵押權註銷手續，雖經原告催告，其仍未如期辦理，已構成根本違約。原告已書面通知被告解除合同，根據合同約定，原、被告簽訂的房產交易合同應予解除，且被告在庭審當中亦同意解除合同，故原告要求確認原、被告於2016年9月19日簽訂的《房產交易合同》於2018年1月20日解除的請求，予以支持;《房產交易合同》解除後，原、被告雙方簽署的兩份《補充協議》隨之解除。

關於原告要求被告返還雙倍違約金36.5萬元一節，因原告已經實際支付被告定金20萬元，根據訴爭房交易價格，原告支付的定金已超過訴爭房交易價格的20%，所以本院確定購房定金應為16.5萬元，超出部分即3.5萬元，應屬於原告向被告支付的購房款，該款在合同解除後，由被告向原告返還。現原告要求按訴爭房交易價格20%的比例雙倍返還定金的主張，符合法律規定，應予支持，其要求返還雙倍定金36.5萬元中，雙倍定金應為33萬元，預付購房款為3.5萬元。