訟師法幫服務評善意取得財產製度

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案件介紹：

金XX與莆XX是一對夫妻。2010年2月,金XX未經妻子莆XX同意,獨自與石煲銀簽訂了一份《租房合同書》,按照合同約定,金XX將其與莆XX共有的位於縣城繁華地段的房屋租賃給石XX使用,租期三年。

合同簽訂了一年多,妻子莆XX才發現丈夫揹着自己把房子租了出去,於是她以金XX和石XX簽訂合同時未徵得其同意為由,提起訴訟,要求法院確認租賃合同無效。在庭審中,石XX提出,自己租房一事應適用善意取得制度,合同應為有效。

法律釋義：

所謂善意取得,指的是無權處分人在不法將其受託佔有的他人的財物(動產或者不動產)轉讓給第三人的,如受讓人在取得該動產時系出於善意,則受讓人取得該物的所有權,原權利人喪失所有權。

我國法律中只有物權法對動產和不動產的處分方面有對善意取得的規定,《中華人民共和國物權法》第一百零六條規定:

無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:

(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依照規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。

資深房地產專業律師法幫服務評析：

在本案例中,丈夫金日香即屬於無處分權人,他未經妻子莆慧慧同意,就擅自將共有房屋租賃給他人使用。

石煲銀租房也不適用善意取得制度,金日香與石煲銀簽訂的租賃合同屬於無效合同。

根據《城市房屋租賃管理辦法》,共有房屋未取得共有人同意的;不得出租。金日香出租的房屋就是其與莆XX共有的,且其出租行為並未徵得房屋共有人莆XX同意,其行為明顯違反了上述規定。根據《中華人民共和國合同法》,違反法律、行政法規的強制性規定的合同,屬於無效合同。所以,據此應認定金XX與石XX簽訂的租賃合同屬於無效合同

需要詳細説明的是,在我國,善意取得應具備的條件。在日常生活中,這是讀者朋友可能遇到的。

第一,讓與人必須是基於所有權人的意思佔有動產。因此贓物、所有人不明的埋藏物、隱藏物、遺失物、漂流物等都不適用善意取得。第三人如果是從出賣同類物品的公共市場上買得的,則即使是贓物、遺失物,仍然適用善意取得制度。

第二,財產必須是依法可以流通的財產。法律禁止或限制流轉的物,如爆炸物、槍支彈藥、麻醉品、毒品等,不適用善意取得制度。國家專有的財產以及法律禁止或限制流轉的國有財產,也不適用善意取得制度。國有企事業單位佔有的,依法可以由這些單位處分的國有財產,與集體和公民個人所有的財產一樣,適用於善意取得制度。

第三,必須是動產。善意取得只適用於動產。不動產所有權的移轉採用登記制度,不適用於善意取得制度。

第四,受讓人必須通過交換取得財產。受讓人取得財產必須是通過買賣、互易、債務清償、出資等具有交換性質的行為實現。如果通過繼承、遺贈、贈與等行為取得財產,不適用善意取得。

第五,受讓人取得財產時出於善意。受讓人善意,是指受讓人相信財產的讓與人為財產的所有人。受讓人在讓與後是否為善意,並不影響其取得所有權。

從上述條件可以看出,善意取得的前提條件是“轉讓”,而“租賃”與“轉讓”是有着本質區別的兩個不同的概念。“轉讓”是把自己的東西或應享的權利讓給別人。“租賃”是出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用,承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利,但物品的所有權仍保留在出租人手中。由此可以得出這樣一個結論,租賃不具備善意取得制度的前提條件。

再回到本案例中來。如果租賃合同無效,石煲銀的利益又該如何維護呢?從公平正義出發,善意承租人的附加利益也應得到保護的。我國法律規定,如果承租人事先知道出租人無權處分,可要求其賠償損失,支付使用費。我國《合同法》也規定,因第三人主張權利,致使承租人對租賃物不能使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。