企業拆遷評估，被拆遷人需要注意什麼問題

前幾天，拆遷律師團接到企業主王先生來電諮詢。他的企業接到了拆遷辦通知，馬上要評估了，他想知道“這個評估和拆遷什麼關係，自己應該注意哪些問題?”王先生的問題，問出了很多企業拆遷户的疑惑。

企業拆遷屬於大宗的徵地拆遷案件，涉及補償項目多，徵收流程和細節有許多需要注意的問題。這其中，企業拆遷的評估工作往往是走在前面，並且極其重要，直接影響後期補償能拿多少。今天，拆遷律師團就企業拆遷的評估問題為大家進行科普解答。

一、什麼是拆遷評估

拆遷評估俗稱的拆遷補償價格評估，他是徵地拆遷中必不可少的一道程序。一般來説在簽訂安置補償協議之前，專業的評估機構對我們的房屋面積，建造年限，裝修費用等進行測量，估算。對於企業拆遷來説，機器設備的價值，停產停業損失、搬遷費等也屬於評估的範圍。

日後我們能得到多少補償款都是以評估結果為依據計算出來的，因此各位拆遷户不要輕易忽視拆遷評估的重要性。

二、評估中我們應該注意的問題

1. 資產整合自己清楚

評估就是對我們擁有的資產價值進行認定，要知道評估是否合理首先要自己對資產價值幾何心中有數。首先，合法的建築會補償，所以對自己廠房建築的面積，建造成本，建築結構以及投入的裝修費用等自己要清楚。

對於機器設備，無法搬走的，應當結合重置成本、成新評估補償;能夠搬走的設備、設施應當給予搬遷費用，以及搬遷過程中可能產生的損害等進行評估補償。除此之外營業利潤，停產停業損失等，自己心中都要先有個衡量。需要注意的是如果在拆遷之前已經停產停業，那麼停產停業這一項補償補償就沒有了。

2.自己有哪些手續心中有數

評估時評估機構會考察企業以及房屋的法律狀態，是否有房產證，是否合法建造，企業是否有營業執照，經營許可證等證件。這些證件手續是否齊全決定我們能否拿到補償款。但並不是所有的沒有手續的房屋都沒有補償，具體還要結合土地性質，房屋建造年限等分析。所以對於這些手續自己要心中有數，自己不清楚的，在評估之前及時諮詢律師看能否補救。

3.評估機構的選擇

根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》，評估機構的選擇由被徵收人在規協商選擇。協商不成，通過多數決定，隨機抽取等方式選定。所以評估不是徵收方一言堂，評估機構是應當由我們自己選擇的。如果政府跳過這一步，直接帶着一羣人上門評估，我們是可以拒絕並主張權利的。

4.評估方法的選擇

針對房屋不同的情況，評估辦法也不一樣。我們被徵收人也需要了解。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十三條規定，註冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析後，選用其中一種或者多種方法對被徵收房屋價值進行評估。

被徵收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估;被徵收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估;被徵收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，並對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析後，合理確定評估結果。

除此之外，對於評估的問題，大家也可以參考《國有土地上房屋徵收與評估辦法》，其中對於評估的程序，評估機構，評估方法等都有具體規定，按照該辦法實施的評估才是合法的。如果政府的評估不合法，我們可以拒絕在評估報告上簽字並申請複核。必要時，建議申請律師介入，更好地維護我們的權益。