被拆遷人如何審查拆遷許可證與評估報告?

拆遷開始後，拆遷方應當在拆遷範圍內張貼拆遷公告(徵收公告)，也會陸續地向被拆遷方送達一些拆遷的相關資料，其中，最重要的兩份文件就是拆遷許可證(徵收決定)和評估報告，那麼，怎樣去審查這兩份文件的合法性呢?

(一)如何審查拆遷許可證

除非經過專門的法律調查，一般被拆遷方在面對拆遷許可證(徵收決定)的時候只能從形式上進行審查。拆遷許可證(徵收決定)在形式上大約包括這樣幾項內容：許可文號、拆遷(徵收)主體、項目名稱、拆遷(徵收)範圍、拆遷實施單位、拆遷(徵收)期限、許可證發放機關、發放日期，在具體的實務維權中我們發現大約會在這樣幾個方面存在瑕疵：

1.拆遷(徵收)主體

拆遷(徵收)主體不明確， 或者缺乏拆遷方的資質，為非獨立法人單位，如某某拆遷辦公室，某某拆遷指揮部。如果是徵收項目，那麼徵收主體就是政府部門的房屋徵收辦，這時候主要審查徵收決定審批的級別是否符合法律的規定，是否存在越級發放、越權發放的情形。

2.拆遷(徵收)範圍

有的項目拆遷範圍模糊不明確，經過調查以後才發現，有的被拆遷方根本不在被拆遷範圍內，這就是典型的拆遷範圍超出了規劃和建設用地的批准範圍。

3.拆遷(徵收)期限

這裏我們要審查許可證的審查起始時間，主要是核實是否超出拆遷期限的問題。如果一旦超出許可的拆遷期限，而拆遷方又不能及時地取得續證，那麼拆遷方就涉嫌違法超期拆遷，這時雙方所簽訂的補償協議是無效的。

(二)如何審查評估報告

拆遷(徵收)中，評估報告的重要性相信大家都很清楚。但是其意義有多大?會給被拆遷企業帶來些什麼?可能被拆遷的企業朋友不是很清楚。那在這裏向大家全面的介紹一下評估報告的作用和意義。

1.評估報告的內容

我們一般會在拆遷開始第一時間就能接到所謂拆遷方的評估報告。有的進行了實地測量，有的是按照你房產證或土地證的面積來為依據。其評估報告主要就是房屋的重置價，另外的搬遷費和一次性停產停業補償一般不在評估報告上出現。而是按照所謂的政策標準直接計算。有些不正規的評估報告就是一張紙，上面簡單了描述了位置、名稱、佔地面積、房屋面積等基本事實，然後乘以他的補償單價，就直接出來最後的數字了，沒有評估師簽字和評估公司的蓋章。然後在輕描淡寫的説一句看看有沒有丟項、落項，如果有的話是可以補的。

2.此次評估的意義

這個時候我們來鑑別一下此次評估的意義何在。沒有蓋章的和沒有讓我們簽字的評估報告，表示送達的就不是法律意義的評估報告，就是告知你一個大概的補償總額。再直接的説就是告訴你，你這個企業我準備給多少錢。也就是拆遷方給你的第一輪報價，這個報價一般來講應該講都會比較低，這個低價來源於房屋按照建築年限、證照等因素區別對待。比如講2002年航拍圖不體現的建築面積拆遷方會作為違章處理，如果是違章建築，必然是在補償單價上比一般房屋評估價格嚴重偏低。

其實經驗告訴我們這樣沒有蓋章，不需要簽字簽收的評估報告除了打壓我們的心理預期以外，沒有什麼實際的意義，對整個補償的談判幾乎起不到什麼作用，最好的辦法就是不予理睬。

對於正規的評估報告，也就是有評估時間、有現場測量、有評估公司、有評估方法的，應該引起我們的重視。因為這樣的評估報告極其有可能作為拆遷方裁決我們的依據。所以在簽收上要謹慎，如有必要須提起評估複核，將要求鑑定以及重新評估等方面要進行法律程序的啟動，防止一些不利於我們的事情發生。

對於拆遷人給我們的第一份評估報告，首先我們一定要清楚一點就是評估是你最後簽訂補償協議的一個重要依據，不要把他看高了，也不要輕視了他，大家就把評估報告看作拆遷方的首次報價就可以。不要以為拆遷方會真的按照評估報告進行補償，最後怎麼評估的就按照評估的進行補償，實踐告訴我們通過爭取往往補償數額是會有變化的。

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