企業拆遷資產評估應注意哪些事項?
近年來在工廠搬遷損失和費用方面的評估工作中,總結了以下一些體會。
一般來説,工廠搬遷對企業的影響或者説對企業生產經營方面造成的損失,可分為三個階段,即:搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷後恢復正常生產階段。這三個階段的損失可以一條曲線來表示,即開始從零開始逐漸上升(搬遷準備階段),上升至最高值(搬遷階段),然後從最大值逐漸下降至零(搬遷後生產恢復階段)。
下面,就這三個階段分別進行一些分析:
(一)搬遷準備階段:
⑴ 因工廠的客户得知該企業搬遷的消息,從而對其交貨能力缺乏信心,因此定單會逐步減少轉移;
⑵搬遷企業不能在原地上新產品和擴大生產規模,喪失了發展的贏利機會;
⑶由於工廠將要搬遷,對原材料的定貨將逐步減少,這勢必在與原材料供應商的價格談判中處於不利地位;
⑷由於工廠將要搬遷,企業管理層必然為此投入精力,因此影響了工廠搬遷前的生產管理;
(5 )工廠新址建設的一系列費用,包括徵地、規劃設計、廠房基建、裝修、工廠配套設施的建設等等。在這個階段,企業所受到的影響和損失是從零開始,並曲線上升。
(二)搬遷階段:
在搬遷階段,工廠完全停工停產。業務收入為零,但,企業的另一些開支仍需要支付,包括:
⑴生產經營中仍需要支付的費用:
A 、職工的薪酬(包括工資、福利、社保)以及當涉及職工後勤服務的建築也需搬遷時、還需要保障職工的後勤需求;
B、生產設備、運輸設備、辦公設備按月計提的折舊費用;
C 、管理費用;
D 、不在搬遷範圍內的銷售、營業網點的日常開支(房租費等)。
(2)財務費用:
因工廠搬遷貸款的利息支出。在這一階段,搬遷對企業的影響和導致的損失曲線上升,可能達到峯值。
(三)、搬遷後生產恢復階段:
在這一階段,設備的安裝調試工作將逐步完成,生產和管理秩序 逐步恢復;客户對企業交貨能力的信心逐步得到恢復;原材料供貨渠道逐步穩定;企業管理層主要精力逐步轉移;員工的情緒也逐步穩定;最後使工廠的生產效率達到搬遷前的水平,或因工廠新址各種條件的改善,而超過了過去。在這個階段,企業搬遷的影響和損失的曲線是下降的,直至零。
企業拆遷資產評估主要要分階段進行評估,每個階段評估時要考慮的因素也不盡相同,在搬遷準備階段、搬遷階段和搬遷後生產恢復階段都要進行資產評估,來判斷廠房拆遷的整個價值,這樣有利於控制拆遷給企業造成影響。
-
公司同城拆遷對員工補償嗎?
企業公司拆遷對於公司和員工都有着很大的影響,對企業和員工都會造成一定的損失,國家制定了相關的政策給予企業和員工一系列的經濟補償,企業公司拆遷可以拆遷至同城或拆遷至其他地區,對於同城拆遷很多人都疑問,公司同城拆遷對員工補償嗎?下面本站小編詳細為大家講解...
-
上海私營企業動遷政策是怎樣的
一、上海政府在哪些情形下可以決定進行動拆遷?目前,按照國務院《國有土地上房屋徵收與補償條例》的相關規定,市、級人民政府在為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要,確需徵收房屋的,可以作出房屋徵收決定。其主要情形有:為了國防和外交的需要...
-
唐山市企業拆遷標準補償包括什麼?
為了配合城市建設,相應政府的號召,很多企業工廠不得不進行拆遷,拆遷對於正在運營的企業工廠來説影響非常重大,對於企業造成的損失也是不容忽視的,所以很多地方政府按照相應的規定政策給予拆遷企業一定的補償,下面本站小編就為大家講解一下,通用的企業拆遷補償標準,對於...
-
廠房徵收補償案例
現在很多地方的廠房都會遇到被征服徵收的問題,而也有不少人因為這個徵收的問題打了官司,至於為什麼會產生矛盾,甚至打官司,今天本站小編給大家舉一個廠房徵收補償案例,並且給大家詳細分析一下。一、廠房徵收補償案例甲在本市宣武區a地區北房一間,房屋面積為10.9平方...