拆遷補償,要錢還是要房?三點幫你做好抉擇!
拆遷補償分為兩種,一種叫貨幣補償,一種叫產權置換。
也就是我們通常意義上理解的要錢和要房。
拆遷補償要錢還是要房,這不是To be or not to be的哲學問題,卻有的時候比哲學問題還磨人。
因為對於拆遷户來説,他們可能不需要思考人生,而是要追求更好的生活。
其實在專業人士看來,這道“要錢還是要房”的命題,對於懂行的,就是道送分題,不懂行的,這可能就是到送命題。
這裏説的懂不懂行,其實就是説拆遷户懂不懂得把利益最大化。
但一般拆遷户都缺乏專業知識,迷迷糊糊地就上了徵收方的當。
這裏,在明律師提示三個知識點,幫助大家理清思路,做好抉擇。
知識點一:要錢和要房,都是拆遷户的權利
按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定:被徵收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。
這個條款的意思就是,如果房子要被拆了,不管是要錢還是要房,其實都是被徵收人的權利。
如果拆遷户對自己的選擇權利不知道,或者知道了不重視,或者雖然重視,但是沒有足夠的應對方法,都會導致自己的選擇權益受損。
在一些案例中,徵收方出於客觀方面的限制或自己利益點的考慮,要麼只進行貨幣補償,要麼只進行產權置換,損害拆遷户的實質補償利益。
比如有的徵收地塊用於商業開發,無法進行就近安置或回遷安置,徵收方就會選擇異地安置,或者貨幣補償兩種方案。
而異地補償往往會因為安置地過於偏僻,而讓拆遷户望而卻步。
所以,最後留給拆遷户的選擇,實際上只剩下了貨幣補償一條路了。
而貨幣補償當中的貓膩眾多,許多看似正規的房屋價格評估,都可能會讓你的房子“掉價”。
知識點二:要錢不一定吃虧
雖然在貨幣補償的情況下,存在着一定的風險,但也並不是説,要錢就一定會吃虧。
如何避免吃虧,第一要學會博弈,在明明知道拆遷方不能提供安置房,為了使自己的利益最大化或達到真正的公平合理,充分利用補償方式的選擇權,對拆遷方施加壓力,最終獲得滿意的貨幣補償結果。
換句話説,要房是手段,要錢才是目的。
然後,要弄懂房屋價格評估中的貓膩,説多了專業名詞你可能也不懂,在明律師教你一個最實用的方法:市場比較法。
這個方法是法定的房屋徵收中價值評估的“必選”評估方法,其他方法只能作為輔助和補充,不能取代市場比較法的絕對地位。
具體來説就一點,對被徵收房屋價值的補償,不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。
更通俗點的説法,就是你的補償,不能比隔壁老王的少,你的房屋的價格,和周邊、隔壁類似面積、性質的房屋的價格應當是相類似的,如果差得太遠,那就很可能不正常了。
知識點三:要房不一定穩賺
或許在很多拆遷户心裏,可能都會覺得要房比要錢好,因為至少從目前的態勢來看,房價還在漲,但人民幣會貶值。
但其實,要房子並不一定是穩賺不賠的買賣,比如三四線城市的異地安置,如果房子的位置過於偏僻,未來沒有開發規劃,樓盤周邊配套設施不齊全,搬到這樣地方去住,房價未來漲不漲不好説,但不方便是一定的。
還有一種情況就是徵收方許諾“期房安置”,也就是説,安置的房子現在還沒建起來,等過幾年建起來了再安置。
遇到這種情況一定要當心,因為在現實中,許諾兩年建好,實際上過個三五年,甚至六七年才建好的情況並不少見。
這種等待,對於很多普通家庭來説,是難以忍受的。
因此,有必要特別提醒廣大拆遷户,簽訂期房安置合同應特別慎重:除了要標明安置地段的法律手續,同時一定要明確約定雙方的權利和義務,特別是逾期交房不能辦理產權證等涉及的違約金及賠償損失的條款,當然,須有專業拆遷律師審核方才穩妥。
總而言之,拆遷補償要錢還是要房,不能一概而論,需要被拆遷人審慎思考,必要時聘請專業人士來一塊參謀,可以儘可能保障利益不受損失。
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