徵收維權的10大得分點，拿滿了就能獲取公平房屋拆遷補償！

我們反覆強調，徵收維權是一個一環扣一環的整體，僅僅關注其中的某一個程序、某一個訴訟是不成的。

對於被徵收人而言，這就像一張考卷一樣，按點給分，點都抓到了分數自然低不了。

那麼，徵收維權中究竟有哪些“得分點”是大家務必要牢牢把握的呢?本文，在明律師列出這樣10個點，被徵收人可以對照看看自己做得怎麼樣。

得分點一：家庭成員團結一心，房屋權屬無大問題(10分)

這其實是兩個小點，各佔5分。

在徵收實踐中，很多被徵收房屋都存在多位所有權人共同共有的情形，最常見的就是一個家庭的成員共有。

此時，家庭成員之間能否就補償安置事宜統一思想，平衡意見，一致對外就顯得尤為重要了。

一旦“禍起蕭牆”“後院着火”，偷着樂的就只能是意欲速戰速決的徵收方了。

極端情況下被徵收人甚至要面臨一面徵收維權，一面與家庭成員進行民事訴訟這樣的尷尬境地，這是一定要堅決避免的，正所謂“攘外必先安內”。

房屋權屬則是個老大難問題了。

雖説有沒有證很大程度上受到歷史遺留原因的影響，但徵收方卻往往是“只認證，不認人”的高手——只要你的房屋沒有建設工程規劃許可證，就會被在一定的時間內認定為違法建築，進而威脅實施行政強拆並只給予極低的補償。

故此，房屋權屬證明能有還是要有，在拆遷到來前能補辦的儘量補辦，即使未能補辦成功也要把申請補辦的過程進行完整取證，尤其是注意保留行政機關對房屋歷史遺留原因導致辦證困難這一事實予以認可的表態。

需要補充的是，對於那些在得知徵收即將啟動後盲目搶種、搶建的行為，被徵收人還是不要參與為好。

搶建出來的建築，基本上不會有權屬證明，屬於給自己挖坑的愚蠢行為，很不值得提倡。

得分點二：項目啟動第一時間知情(5分)

“知情權”是被徵收人尤其是被徵地農民極其重要的權利。

只有知情，才談得上維權;被完全矇在鼓裏，維權的條件只會被一再縮減。

一般而言，國有土地上的房屋徵收、棚户區改造等項目在保障知情權方面做得相對比較好，各種通知、公告、徵求意見基本能夠確保被徵收人及時瞭解情況，獲取維權的足夠空間。

而農村集體土地徵收則在此方面存在比較突出的問題，標誌着項目即將啟動的“徵地告知”環節往往在基層村組難以落地，村民的知情權很容易就會被村委會或農村集體經濟組織予以剝奪。

越是在這種情況下，廣大被徵收人越要樹立這方面的意識，及時參與村民會議，隨時瞭解最新的村務公開信息，從監督村委會的工作開始為維權做好準備。

需要補充的是，實踐中一些被徵收人收集信息的能力、意識很差，其反覆強調“沒看見”的公告實際上徵收方早就貼出來了，維權的期限也很可能已經過了。

須知，“沒看見”不等於人家沒公開，多聽多看始終是被徵收人維權的重要基礎。

得分點三：積極回家守房，不演“空城計”(15分)

此點的重要性使其具有15分的分值，被徵收人絕不可在此步驟上丟分。

徵收維權最忌諱“心太寬”，在明律師見識過很多這樣的被徵收人，明明徵收項目已經啟動，甚至進入了入户評估、協商談判的重要階段，而被徵收人卻仍然自顧自的選擇離家外出務工、求學進而讓自己的房屋唱起了“空城計”。

待房屋遭“偷拆”後又大呼徵收方不依法行政。

無疑，這種門户大開無人盯防的情形客觀上為徵收方實施偷拆、誤拆等違法行徑創造了條件，更為自己的及時取證製造了困難和挑戰。

事實上，只要被徵收房屋始終有人居住使用，始終有人負責盯防，維權最重要的砝碼就會牢牢掌握在被徵收人手中。

道理很淺顯，希望廣大被徵收人都能做到不折不扣的落實。

得分點四：儘早諮詢律師，未雨綢繆(10分)

儘早諮詢，要早到可能的項目初期，而絕不是出了各種問題才想起吃藥、看病來。

這裏談“儘早諮詢律師”至少有兩點益處：其一，適時瞭解專業徵收維權律師的情況，為自己今後有需要時聘請律師打好前站;其二，通過諮詢逐步明確自己的維權目標。

在諮詢中律師一定會詢問“你的最終補償訴求是什麼”這樣的問題，而明晰這一問題的答案無疑對於被徵收人來説是極為重要的。

弄清在徵收維權中的“需要”和“想要”，以需要為底線，以想要為努力方向，放棄不切實際的過高補償訴求或委曲求全的低補償訴求，選定對自己未來生活最有利的補償安置方式，這是通過諮詢律師能夠首先確定的事情。

得分點五：主動協商溝通不逃避(10分)

被徵收人要敢於在徵收維權律師的指導下與徵收方展開溝通接觸，摒棄無端的畏懼、牴觸心態，爭取不戰而屈人之兵。

在明律師曾見到過太多見着徵收方人員説不出完整話的被徵收人，首先從氣場上就輸了一頭，博弈的效果自然也會受到影響。

要注意的是，維權中涉及補償安置細節的一些協商談判徵收方是不允許被徵收人的律師在場的，一味依賴律師往往不能實現補償權益訴求的最大化。

到了關鍵時刻，還是要勇於自己上，律師主要發揮一個不斷創造、搭建溝通機會的作用。

得分點六：冷靜應對逼遷行徑不犯慫(15分)

我們多次講過，逼遷是徵收中難以避免的現象，其違法成本一般遠低於可能收益，因而理性的徵收方很容易就會選擇這類措施。

逼遷的花樣繁多，概括起來無非“直接逼遷”和“株連式逼遷”兩類，前者直接打擊被徵收人本人及其房屋，後者則間接向被徵收人施加壓力。

很多情況下二者會被同時使出。

此時，被徵收人一定要“挺住”不能犯慫，這樣維權才會有足夠的時間和空間。

實踐中，有的被徵收人剛剛遭受到逼遷動作就大乎“受不了”，甚至直接簽訂了補償協議。

那麼，疼是不疼了，維權也別維了。

徵收維權是一個“你弱他就強”的此消彼長過程，應對逼遷有許多法律工具可用，也有很多總結出來的應對策略、竅門，唯獨直接放棄是最不可取的。

蕁麻多生刺毛，輕輕觸碰的確難受，但只要你發力握緊它，就什麼事兒也不會有了。

得分點七：“以拆違促拆遷”下該訴堅決訴(10分)

違建問題處理好了，可直接收穫10分，因為“無拆遷不違建”已成了現實。

對於違建處置的應對，過去講“打程序，不打實體”，如今則認為“既要打程序，也要強調實體”。

因為越來越多的房屋建築事實上根本就沒有嚴重影響城鄉規劃，所謂“無證”多是由於各種歷史遺留原因所導致的。

廣大被徵收人需要謹記，只要見到“責令限期拆除”這類文件就一定要堅決提起復議或者訴訟，力保房屋不會被在短期內實施行政強拆。

一般而言，只要被徵收人能夠頂住違建認定的鋒芒，削減來敵的士氣，此類本就先天不足的違建認定往往會歸於不了了之。

借用徵收方的“實話實説”就是：你這房屋，只要同意目前的補償安置方案，簽下協議來我就不追究;不籤，我就當是違建拆你……

得分點八：獎勵金慎拿，模擬協議慎籤(5分)

這是兩個小點，但影響卻可能巨大。

有多少被徵收人犯了“丟西瓜撿芝麻”，分不清“大小多少”的錯誤呢?簡單地講，一旦領了徵收中的各種獎勵金，或者響應號召簽訂了所謂模擬拆遷協議、預徵收協議，那麼就算是上了“套”了，再想解開決非易事。

判斷的標準只有一個：你是否對目前的補償安置方案完全滿意?如果是，那麼上面這兩件事可以做;如果不是，那麼請三思而後行。

有一件事是肯定的，後悔藥很難買得到。

得分點九：兩大“要命”決定堅決救濟(10分)

這兩個決定的名字大家已經很熟悉了，這裏只重複一遍名字：徵收補償決定(城市房屋拆遷、棚户區改造類項目)和責令交出土地決定(農村集體土地徵收、部分地區的宅基地上房屋拆遷)。

見着了就抓緊請律師抓緊訴，過了6個月辦法就不多了，等待被徵收人的很可能就是司法強拆的挖掘機。

而實踐中，通過律師的專業代理工作撤掉上述決定的案例可謂不勝枚舉，被徵收人要對自己和律師充滿信心。

得分點十：徵收補償協議簽訂“臨門一腳”要打準(10分)

大江大浪都闖過來了，大家請注意不要在小河溝裏翻了船。

如前所述，當你和徵收方通過多個回合的博弈、談判就補償安置達成了一致，簽約這個環節通常律師都是不在場的。

此時，我們反覆總結過的拆遷補償協議“陷阱”就又該浮現在被徵收人的腦海中了：空白協議不能籤，簽完了要持有合同原件，安置房的違約責任要有約定，簽約的主體要明確適格，補充協議的內容要與主協議有效銜接……而在一些特殊情形下，有可能出現因客觀原因而導致協議內容無法與補償內容完全一致。

此時，被徵收人沒必要“認死理”，而要及時諮詢專業徵收維權律師的意見。

在獲得充分保障的情況下，只要你所要的補償及時履行到位了，在協議的文字上做一些變通也是可以允許的。

在明拆遷律師最後想提示大家的是，這100分拿滿了，並不意味着你一定能夠獲得滿意的徵收補償。

對於一些特定的案件，補償安置是很難令人滿意的。

但通常而言，達到“公平、合理”的狀態是不成問題的，至少能夠保證你的補償數額較沒能拿到分數的被徵收人有一個明顯的提升。