被拆遷人應當知道的，國有土地徵收流程

現有的《土地管理法》及其實施條例對涉及集體土地徵收的法定程序、步驟只做了部分規定、明確，尚有許多重要環節，尤其是牽涉補償問題的環節有待釐清。

本文，在明律師謹提供一個流程供被徵收人蔘考，實踐中的情況千差萬別，要依個案具體分析。

被徵收人所需要的是大致對此流程有一個概念，明晰自己在項目中所處的階段，做好對應階段的維權行動。

第一步：發佈擬徵地公告

由市、縣國土資源局在被徵收土地所在地的村、組範圍內(如果系鄉、鎮農民集體所有的土地，還應在鄉、鎮)發佈《擬徵地公告》，以書面形式告知被徵土地的農村集體經濟組織和農户，徵地範圍、位置、補償方式、補償標準、安置途徑以及徵地用途等。

通告後搶栽、搶種的農作物或者搶建的建築物不列入補償範圍。

第二步：確認徵地調查結果。

當地國土資源部門應委託具有相應資質的勘測單位對擬徵地的權屬、地類、面積以及地上附着物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被徵地農村集體經濟組織、農户和地上附着物產權人共同確認。

第三步：組織徵地聽證。

在徵地依法報批之前，當地國土資源部門應書面告知被徵地農村集體經濟組織和農户，對擬徵土地的補償標準、安置方案有申請聽證的權利。

當事人申請聽證的，應按照《國土資源聽證規定》規定的程序和有關要求組織聽證。

(以上被徵地農民知情、確認的有關材料作為徵地報批的必備材料。

)

《國土資源聽證規定》第19條規定，有下列情形之一的，主管部門在報批之前，應當書面告知當事人有要求舉行聽證的權利：

(一)擬定擬徵地項目的補償標準和安置方案的。

第四步：擬定“一書四方案”組捲上報審批

由縣或市級國土資源局根據前述程序，按照《建設用地審查報批管理辦法》對報批材料的要求擬定“一書四方案”即：“建設項目用地呈報説明書，農用地轉用方案，補充耕地方案，徵收土地方案，供地方案。

並組卷向有批准權的機關報批。

第五步：徵收土地公告。

徵收土地的市、縣人民政府應當在收到省級政府或國務院徵地批覆文件之日起10個工作日內在被徵地所在地的鄉(鎮)村、組進行徵收土地公告。

徵收土地公告由該市、縣人民政府土地行政主管部門負責具體實施。

徵收土地公告的內容包括：(一)徵地批准機關、批准文號、批准時間和批准用途;(二)被徵收土地的所有權人、位置、地類和麪積;(三)徵地補償標準和農業人員安置途徑;(四)辦理徵地補償登記的期限、地點。

(《徵收土地公告辦法》第4、5條)

第六步：徵地補償登記。

被徵地的所有權人、使用權人應當在《徵收土地公告》規定的期限內，持土地權屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理徵地補償登記手續。

被徵地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人未如期辦理徵地補償登記手續的，其補償內容以市、縣國土資源行政主管部門的調查結果為準。

(《徵收土地公告辦法》第6條)

第七步：擬定徵地補償安置方案並公告。

有關市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據省或國務院徵收土地批准文件批准的《徵收土地方案》在徵收土地公告之日起45日內以被徵地的所有權人為單位擬訂徵地補償、安置方案並予以公告。

徵地補償安置、方案公告內容包括：

(一)本集體經濟組織被徵收土地的位置、地類、面積，地上附着物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口的數量;

(二)土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式;

(三)安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式;

(四)地上附着物和青苗的補償標準和支付方式;

(五)農業人員的具體安置途徑;

(六)其他有關征地補償、安置的具體措施。

(《徵收土地公告辦法》第7、8條)

第八步：徵地補償安置方案公告(聽取意見、聽證)。

縣或市級國土資源局應當主動聽取被徵地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人對徵地補償、安置方案的不同意見。

對當事人要求聽證的，應當舉行聽證會。

無需修改的，徵地補償安置方案報市、縣人民政府批准後予以公告，由國土資源部門組織實施。

確需修改徵地補償、安置方案的，應當依照有關法律、法規和批准的徵收土地方案進行修改後公告。

縣或市級國土資源局將徵地補償、安置方案報市、縣人民政府審批時，應當附具被徵地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人的意見及採納情況，舉行聽證會的，還應當附具聽證筆錄。

(《徵收土地公告辦法》第9、10條)

第九步：落實徵地補償、安置資金。

市、縣國土資源局按規定在徵地補償、安置方案批准之日起3個月內全額支付徵收土地的各項費用。

(《土地管理法實施條例》第25條)

對補償標準有爭議的，由縣級以上地方人民政府協調;協調不成的，由批准徵收土地的人民政府裁決。

徵地補償、安置爭議不影響徵收土地方案的實施。

第十步：責令交出土地(強拆)。

任何單位或者個人違反土地管理法律、法規規定，阻撓國家建設徵收土地的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交出土地;拒不交出土地的，申請人民法院強制執行。

(《土地管理法實施條例》第46條)

附：部分涉徵地法律規定及規範性文件節選

《中華人民共和國土地管理法》：

第四十五條 徵收下列土地的，由國務院批准：

(一)基本農田;

(二)基本農田以外的耕地超過三十五公頃的;

(三)其他土地超過七十公頃的。

徵收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准，並報國務院備案。

徵收農用地的，應當依照本法第四十四條的規定先行辦理農用地轉用審批。

其中，經國務院批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批;經省、自治區、直轄市人民政府在徵地批准權限內批准農用地轉用的，同時辦理徵地審批手續，不再另行辦理徵地審批，超過徵地批准權限的，應當依照本條第一款的規定另行辦理徵地審批。

第四十七條 徵收土地的，按照被徵收土地的原用途給予補償。

徵收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附着物和青苗的補償費。

徵收耕地的土地補償費，為該耕地被徵收前三年平均年產值的六至十倍。

徵收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。

需要安置的農業人口數，按照被徵收的耕地數量除以徵地前被徵收單位平均每人佔有耕地的數量計算。

每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵收前三年平均年產值的四至六倍。

但是，每公頃被徵收耕地的安置補助費，最高不得超過被徵收前三年平均年產值的十五倍。

徵收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區、直轄市參照徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規定。

被徵收土地上的附着物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市規定。

徵收城市郊區的菜地，用地單位應當按照國家有關規定繳納新菜地開發建設基金。

依照本條第二款的規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區、直轄市人民政府批准，可以增加安置補助費。

但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵收前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據社會、經濟發展水平，在特殊情況下，可以提高徵收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

第四十九條 被徵地的農村集體經濟組織應當將徵收土地的補償費用的收支狀況向本集體經濟組織的成員公佈，接受監督。

禁止侵佔、挪用被徵收土地單位的徵地補償費用和其他有關費用。

《國務院辦公廳關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護羣眾合法權益的緊急通知》

對於羣眾提出的合理要求，必須妥善予以解決，不得強行實施徵地……徵地涉及拆遷農民住房的，必須先安置後拆遷，妥善解決好被徵地農户的居住問題……

《關於加強監督檢查進一步規範徵地拆遷行為的通知》

要督促認真落實補償安置政策規定，做到先安置後拆遷，住房安置要充分考慮農民的生活習慣和生產需要，妥善解決好被徵地拆遷農民的居住問題……在《土地管理法》等法律法規作出修訂之前，集體土地上房屋拆遷，要參照新頒佈的《國有土地上房屋徵收與補償條例》的精神執行。

(《條例》規定，取消行政強制拆遷，申請司法強制執行(即沒有行政強拆，只有人民法院強拆);先補償後搬遷，禁止採取暴力威脅迫使搬遷;)

《國土資源部關於進一步嚴格徵地拆遷管理工作切實維護羣眾合法權益的緊急通知》

徵地前及時組織徵地公告，並就徵地補償安置標準和政策徵求羣眾意見。

羣眾有意見的，要認真反覆做好政策宣傳解釋和羣眾思想疏導工作，得到羣眾的理解和支持，不得強行實施徵地拆遷;對於羣眾提出的合理要求，必須妥善予以解決。

徵地經依法批准後，要依法規範實施，確保徵地補償費用及時足額支付到位，防止出現拖欠、截留、挪用問題。

《江蘇省徵地補償和被徵地農民基本生活保障辦法》

第十條 徵地補償安置費用沒有足額到位的，被徵地農村集體經濟組織及其成員有權拒絕交地。

《廣東省徵收農民集體所有土地各項補償費管理辦法》

第四條 徵地補償安置費用未按規定支付的，社會保障費用未按規定落實的，被徵地的單位和個人有權拒絕交付土地。

《國務院關於深化改革嚴格土地管理的決定》

(十五)加強對徵地實施過程監管。

徵地補償安置不落實的，不得強行使用被徵土地。

在明律師提示：上述規定的意思可理解為，徵地補償費用未按時足額到位，村民有權拒絕交出土地。

(二)嚴格依照法定權限審批土地。

……嚴禁規避法定審批權限，將單個建設項目用地拆分審批。