買賣不破租賃的通知義務是什麼？

一、買賣不破租賃的通知義務是什麼?

出賣人應就房屋租賃及承租人的履約能力向買受人履行告知義務，此為出賣人的先合同義務，若對承租人的履約能力未予告知，則應承擔房屋瑕疵擔保責任。產權人對其在出租期間的房屋可以進行正常產權交易，房屋所有權變更後，出賣人(原產權人)與承租人之間的租賃合同不因房屋所有權變動而終止或解除，對買受人(現產權人)仍然具有法律約束力，買受人在取得房屋所有權後繼受取得出租人的主體地位。也即“買賣不破租賃”。

此類帶租房屋的買賣，因租賃事實的客觀存續，買受人無法立即實質性佔有或使用房屋，只能獲取租金收益，而租金及時交付與承租人的履約能力密不可分。因此，帶租房屋買賣合同簽訂過程中，出賣人對房屋租賃信息告知範圍的認定，直接影響出賣人的責任承擔。

二、出賣人承擔房屋實物交付的責任嗎?

租賃期間房屋出賣人不承擔房屋實物交付的責任。不動產物權因登記、動產物權因而交付產生物權的轉移和變動。因此，就不動產物權而言，其權利自所有權辦理變更登記時即完成轉移。當然，如房屋仍由出賣人使用或居住，則涉及房屋騰空交付等問題，出賣人不如期交付亦需承擔違約責任，但對租賃期間房屋而言，則無實物交接之必要。因房屋由承租人使用，出賣人辦理不動產變更登記後，買受人法定承繼了出租人主體地位，此時房屋仍由承租人使用，買受人自然取代出賣人而享有相應的權利義務，無需也無法完成實物交付，出賣人協助買受人完成房屋登記手續，即履行完畢買賣合同的義務，不再承擔進行房屋實物交付的責任。

綜上所述，在買賣不破租賃中，作為房屋的賣方，應該盡到自己的通知義務，告知買方房屋出租的事實，並且在出售之前三個月告訴承租方。這樣，在同等條件下，承租方有優先購買的權利。買方知曉相關情況，簽訂購買合同，等過户後也不能要求承租方搬走。