如何簽訂商品房預售合同?
【為您推薦】博樂市律師 金堂縣律師 和平縣律師 朝陽區律師 未央區律師 銅鼓縣律師 昌吉市律師
相信對絕大多數購房者而言,買預售商品房是一件大事,它會花費大量的資金,因此,如果您不想自己的錢“打水漂”了,在簽訂商品房預售合同時一定要謹慎。那麼,應該如何簽訂商品房預售合同呢?請跟隨本站小編一起在下文中進行了解。
一、如何簽訂商品房預售合同
1、確認開發商已經取得商品房預售許可證。
為保護購房人的基本權利,國家對商品房預售實行許可制度。沒有取得商品房預售許可證的預售合同是無效合同,無效合同規定的當事人的權利義務得不到法律保護。因此,購房人在簽訂預售合同前,應當首先查驗開發商在售樓現場公示的商品房預售許可證,確認自己擬購房屋在預售許可的範圍內,避免不必要的法律風險。
2、認真閲讀開發商制定的格式條款。
購房人應事前認真閲讀了解,不明白的地方需讓開發商當即給予解釋,不滿意的地方需及時與開發商磋商,並將協商一致變更的內容以書面形式予以固定。實際生活中,許多購房人不重視這個環節,常常導致簽訂正式合同時的糾紛和矛盾。
3、注意土地使用年限。
出讓土地的年限是從開發商拿地時開始起算,只有剩餘年限才對購房人有實際意義。有的開發項目的開發週期很長,可能導致商品房售出時的實際土地使用年限已經大幅縮水。有的具有居住功能的商品房,其對應的土地用途並不一定是居住用地,土地使用年限也大大短於一般住宅。購房人應注意甄別,以免簽訂合同後才後悔。
4、明確約定抵押權的處理方式。
5、明確約定房屋交付條件和遲延交房的違約責任。
我市預售合同示範文本從交房必備法律文件和法律手續入手,對房屋交付條件做了基本規定,保障了購房人最基本的權益。但示範文本已有的內容並不能完全滿足所有購房人的需求。比如正式水、電、氣、通信等附屬設施的可開通時間等示範文本沒有明確,附件中的各項配套設施的建設和交付也獨立於房屋交付,對此有特殊要求的購房人需通過補充約定等形式,將相關條件納入房屋交付條件中,才能在發生預期之外的情況時得到相應的法律救濟。
開發商遲延交房的責任主要分為遲延交房的違約金、賠償金和購房人解除合同的權利兩個層次。除內容要周全外,還需注意開發商遲延交房責任與購房人遲延付款責任之間的對等性。
6、儘可能明確面積誤差的處理結算辦法。
預售合同約定的面積多為按圖測算的面積,難免與最終實測面積有誤差。我市商品房銷售主要採用按建築面積計價方式,因此面積誤差直接影響雙方當事人的經濟利益。從實際情況看,合同當事人對總建築面積的誤差處理都很重視,但往往忽略套內面積和共有分攤面積發生不等比誤差時的處理。對得房率很在意的購房人,特別是在購買建築結構形式比較複雜的商品房時,雙方當事人在預售合同中追加約定得房率誤差的處理辦法尤其必要。
7、明確規劃或設計變更的處理辦法。
商品房項目在開發建設過程中,規劃調整和設計變更時有發生。有的規劃調整和設計變更可能對所購商品房的使用質量產生不利影響,甚至可能導致建築面積變化,進而影響雙方當事人最終的房款結算金額。我市預售合同示範文本對規劃和設計變更的處理有比較詳細的提示,購房人最好仔細研讀,並就自己關心的其他相關問題作出補充約定。
二、商品房預售合同怎麼籤
1、仔細瞭解開發商的按揭政策。
開發商就商品房項目的按揭貸款業務,通常都與一家或幾家商業銀行建立合作關係,有的合作關係不允許購房人在合作銀行之外申請貸款。同時,有的商品房項目因不符合公積金貸款的條件,不能申請公積金貸款。需要用按揭貸款支付房款的購房人,在簽訂預售合同前,需認真瞭解相關政策,避免在籌措房款中發生意外。
2、重要公共配套設施不可忽視。
3、不可忽視前期物業管理和臨時管理規約。
4、及時辦理相關登記手續。
在這要提醒購房者的是,在簽訂商品房預售合同時,最好是將相關事項都約定明確了,畢竟在實踐中,實際房屋跟約定的不一致的情況還是常有的。對於這種情況您就可以拿着合同去追究對方的法律責任,如果您不知道應該怎麼去追究,那麼建議您可以去諮詢一下專業的律師。
-
購房定金合同糾紛能咋樣處理
律師解析:1.購房定金合同糾紛可以採取協商、調解、仲裁、起訴等方式處理。2.雙方當事人先溝通,協商達成一致;無法達成一致的,可以請求相關機構進行調解;合同約定了仲裁條款或達成仲裁協議的,可以申請仲裁;以上方式無法解決糾紛的,可以向人民法院起訴。法律依據:《民事訴...
-
民法典中房子買賣協議價格虛假是否有效
律師解析:《民法典》中房子買賣協議價格虛假是無效的。合同無效的情形有:無民事行為能力人簽訂的合同無效;以虛假的意思表示簽訂的合同無效;違反法律、行政法規的強制性規定所簽訂的合同無效;違背公序良俗簽訂的合同無效;法律其他規定。法律依據:《民法典》第一百四...
-
怎麼讓房產公司退定金
律師解析:買房已交的定金是可以退的,但是購房者想拿回已交的定金必須符合相關法律規定的條件。1、因購房者的原因未能訂立預售合同的,購房者無權要求返還定金。2、對開發商來説,如為追求更高的經濟利益而與他人訂立預售合同;未取得預售許可證之前即與購房者簽訂預售...
-
民法典房屋中介收取定金雙倍返還嗎?
律師解析:房屋中介只是報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務,房屋中介無權收取定金,房屋定金一般是由賣方收取的,但如果賣方與房屋中介有約定的,可以由房屋中介代為收取定金。房屋中介收取定金後,適用定金罰則,如果出現合同違約的,房屋中介要雙倍返還定金。民...