宅基地轉讓政策是什麼？

農村宅基地試點有償轉讓頗有些“終點又回到起點”意味。宅基地曾經有過私有並可自由買賣時期，從1949年新中國成立到1962年，農村宅基地歸農民私人所有，農民擁有宅基地和房屋所有權，宅基地和房屋都屬於農民私有財產，宅基地所有權與房屋所有權兩權主體合一，宅基地及地上房屋可自由買賣、出租、贈與、典當及繼承。但是自1962年初至1999年間，農村宅基地歸集體所有和農民房屋可自由買賣政策逐步建立完善並趨於定型，而後沿襲至今。數十年來，農村宅基地歸集體所有，農民個人僅享有宅基地的使用權，宅基地不準出賣和出租;宅基地上的房屋可以自由買賣，農民住房由房地合一的所有者主體轉變為所有者主體相分離。一邊是農民房屋永遠歸農民所有，並且有買賣或者租賃房屋的權利;另一邊卻強調宅基地一律不準出租和買賣，硬是整出“房地分離”奇蹟。在國家鼓勵和推進農村土地自由流轉的今天，宅基地與房產所有權“兩張皮”無疑成為亟需跨越的障礙。

對於表面已經建有房產的農村宅基地來説，不能出租或者出售在實際操作中本身是個悖論。農民在出租或者出售房產時候，不會加上其房產下面宅基地不出租或者不出售條款，而租房特別是買房者也不會認同房子是我的、宅基地還是原户主理念，更不會雙腳離開地面懸浮於宅基地上空。換句話説，農民在出售自家房屋時，與之配套的宅基地已經形成事實上的使用權轉讓。即便如此，已經出售房屋的農民與宅基地還是脱不了干係，假如鄰居之間發生宅基地界限扯皮糾紛，以致對簿公堂，在法律層面上還需要出賣房產的原農户出面打官司。如果説宅基地上有房屋似乎少了宅基地之憂的話，那麼處理未建房宅基地問題就有些棘手：農民名下宅基地面積超標，自家建房後還有大片空地足夠再建房而未建或者宅基地長期空置，都因不能出售造成資源長期閒置浪費。

宅基地可以有償退出或者轉讓，能夠讓進城農民免去後顧之憂，讓大量閒置宅基地獲得“解放”，給農村新一輪發展拓展土地資源調整空間。要把好事辦好，務必兼顧各方利益，尤其是要因地制宜制定合理補償標準，保證轉讓宅基地農民利益不受損，實現買、賣與村集體多方共贏。