商品房預售的程序是什麼

一、商品房預售的程序是什麼

房地產開發企業取得商品房預售許可證後，方可按照以下程序進行商品房預售。

1、訂立預售合同。房地產開發企業預售商品房時，應當向預購人出示商品房預售許可證，參照市房地局制定購房示範文本，與預購人訂立預售合同。

2、預售合同的登記備案。房地產開發企業和預購人應當在預售合同生效後，將其送交房地產交易管理機構。對不符合規定條件或者手續的，房地產交易管理機構應當在5日內書面通知當事人;對符合規定條件和手續的，房地產交易管理機構應當將預售合同移交房地產登記機構，由房地產登記機構按照《市房地產登記條例》的規定登記備案。預售合同的登記備案應當在房地產交易機構向房地產登記機構移交預售合同之日起5日內完成，並由房地產交易管理機構書面通知當事人領取經登記備案的預售合同。

3、預售款的收取。房地產開發企業根據商品房建設工程的進度，分期收取商品房預售款。但預售合同另有約定的，從其約定。房地產開發企業收取的商品房預售款，應當專項用於所預售的商品房建設。

4、辦理預售的商品房過户手續。預售商品房的房地產開發企業應當在依法辦理新建商品房初始登記並取得房地產權證書後，與購房人向房地產交易管理機構提出過户申請，辦理房地產權利變更登記。

在預售期間，轉讓當事人就預售合同約定的事項有變更的，如建築設計變更、建築面積變更等，應當簽訂補充合同。補充合同是預售合同的組成部分，辦理交易過户手續應當一併向房地產交易管理機構提供。

二、預售的商品房能再次轉讓嗎

預售商品房可以轉讓嗎?答案是肯定的，但必須符合一定的條件，具體為：

1、依照法律、法規等規定，允許預售的商品房轉讓的可以轉讓;不允許轉讓的不得轉讓，例如《深圳經濟特區商品住宅外銷管理辦法》第12條規定：“預售的外銷商品住宅，在未領取房地產證前不得轉讓，否則轉讓無效。”

2、轉讓人必須持有經過登記備案的商品房預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的預售商品房不得轉讓。

3、預售商品房轉讓的標的物必須是尚未竣工的、正在建設中的預售商品房，如果轉讓的標的物已經竣工驗收，預購方已經實際取得預售商品房產權後，將商品房再轉讓給他人，不是預售商品房轉讓。

4、商品房的預售合同必須合法有效，才允許預售商品房轉讓，否則預售商品房轉讓無效。最高人民法院民(1996)2號文件第28條規定：“商品房的預售合同無效的，預售商品房的轉讓合同，一般也應當認定無效。”

5、預售的商品房轉讓需要簽訂轉讓合同，不必重新簽訂新預售合同。因為轉讓人與新預購人簽訂合同將原商品房預售合同的預購人更名為新的預購人，新預購人通過預售轉讓合同取得原預售合同預購人的地位。這種預售商品房轉讓合同應依法繳納有關税費。

預售商品房是在房屋尚未修建好之前，取得了相應的資質之後才能進行的行為。此時商品房預售的程序肯定與現房銷售的程序是不同的，這點大家要清楚。相比之下，購房期房要比購買現房所需要承擔的法律風險是更大的，因此各位購房者一定要謹慎選擇購買期房。