房屋拆遷評估會考慮裝修嗎

一、房屋拆遷評估會考慮裝修嗎?

根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院305號令)第24條的立法釋義明確了：

1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的;

2、貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格確定;

3、如果要對裝修進行補償，應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協議時協商確定。

從上述解釋可以看到：

1、房屋拆遷評估中的房地產市場評估價格是不含裝修價格的;

2、拆遷目的下的房地產市場價格評估時所選取的修正因素是不應包括裝修因素的。

當然，我們應該認識到，國務院拆遷管理條例中的房地產市場評估價格不包含裝修因素，並不是指房屋建築中的裝飾部分工程。作為交付使用的建築物必須達到裝飾的驗收標準方可交付。房屋最基本的粉刷、油漆、塗料等均應含在市場評估價中，只有住宅的二次裝修、商業用房的裝修改造等需要單獨評估。

二、徵地拆遷手續辦理流程

城市房屋拆遷，是建設單位根據建設規劃要求和政府批准的用地文件，在取得拆遷許可證的情況下，依法拆除建設用地範圍內的房屋和附屬物，將該範圍內的單位和居民重新安置，並對其所受損失予以補償的一系列法律行為。通常而言，城市房屋拆遷流程如下(鑑於以招、拍、掛的方式獲取土地開發權為當前法律法規規定常態，流程便以此為基礎)：

1、規劃部門(規劃局)提供待拆遷開發土地位置、範圍、使用性質和規劃管理的經濟技術指標;開發企業瞭解相關控制性詳細規劃、各項經濟技術指標及相關公建配套設施要求。

2、土地管理部門(國土局)採用招標、拍賣、掛牌等方式公開出讓土地;開發企業通過競爭方式獲得土地開發權。

3、開發企業與國土部門簽訂國有土地使用權出讓合同。

4、開發企業憑土地使用權出讓合同向規劃部門申請建設工程選址，取得《建設工程選址意見書》。

5、開發企業向房屋拆遷主管部門提出《暫停辦理有關手續的申請》凍結申請。

6、開發企業向市、縣房屋拆遷管部門申領《房屋拆遷許可證》，申請時應當提交以下資料：

(一) 建設項目批准文件(即發改委的立項批覆);

(二)建設用地規劃許可證(規劃局);

(三)國有土地使用權批准文件(即用地批准書);

(四)拆遷計劃和拆遷方案;

(五)辦理存款業務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。

7、拆遷管理部門應從收到申請之日起30日內進行審查，符合條件的，應當頒發《房屋拆遷許可證》，同時公佈《房屋拆遷公告》，公告內容包括《房屋拆遷許可證》中載明的拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等事項。

8、頒發《房屋拆遷許可證》、公佈《房屋拆遷公告》的同時，凍結拆遷範圍內的下列行為：

(一)新建、擴建、改建房屋;

(二)改變房屋和土地用途;

(三)租賃房屋。

凍結方式為：主管部門7日內決定是否同意凍結;若同意，則在7日內通知相關部門暫停辦理相關手續，這些部門包括計劃部門(發改委)、規劃部門、土地部門、建設部門、房管部門、工商部門等。凍結時限：最長不超過1年;經申請，可延長，但延長不得超過1年。

9、在拆遷期限內，被拆遷房屋未租賃的，由拆遷人與被拆遷人協商拆遷事宜(協商補償方式、補償金額、安置房屋面積、安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和期限等);協商一致的，雙方簽訂《拆遷補償安置協議》。被拆遷房屋已被租賃且租賃協議未解除的，由拆遷人、被拆遷人、承租人三方協商簽訂《拆遷補償安置協議》。

10、拆遷當事人不能協商簽訂《拆遷補償安置協議》的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級政府裁決。裁決應當自收到申請之日起30日內作出。

11、對裁決不服的，當事人可以自裁決書送達之日起3個月內向法院提起行政訴訟，但只要拆遷人已按條例規定給被拆遷人給予貨幣補償或者提供安置房屋和週轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行。

12、被拆遷人或承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市縣人民政府責成有關部門強拆或由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強拆。

13、拆遷補償安置協議訂立後，被拆遷人或房屋承租人未搬遷的，拆遷人可以向仲裁委員會申請仲裁，也可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間可以申請先予執行。

不過，對於剛裝修完成的新房和二次裝修以及房屋最基本的一些裝修，還是應該考慮在市場評估價中的。也就是説如果房子已經居住了很多年，那評估機構在評估的時候，通常並不會把裝修款也評估在房子的市場價格中。這些問題，最好還是和拆遷單位當面進行溝通，房屋拆遷工作中的很多細節操作不是法律上能全面規定到的。