二手房屋買賣違約有什麼責任
在進行二手房買賣的過程中,難免會遇到一些違約的情況,此時就會對另一方造成損害,因此就需要違約方承擔一定的違約責任。不過二手房屋買賣違約中該有哪些違約責任要承擔呢?我們一起在下文中進行具體瞭解。
一、二手房買賣中違約責任有哪些
1、不能履行。
又叫給付不能,是指債務人在客觀上已經沒有履行能力,或者法律禁止債務的履行。在以特定物為標的物的合同中,該特定物毀損滅失,構成不能履行。
不能履行以訂立合同時為標準,可分為自始不能履行和嗣後不能履行。前者可構成合同無效;後者是違約的類型。
2、 延遲履行。
又稱債務人延遲或者逾期履行,指債務人能夠履行,但在履行期限屆滿時卻未履行債務的現象。其構成要件為:存在有效的債務;能夠履行;債務履行期徒過而債務人未履行;債務人未履行不具有正當事由。是否構成延遲履行,履行期限具有重要意義。
3、不完全履行。
是指債務人雖然履行了債務,但其履行不符合債務的本旨,包括標的物的品種、規格、型號、數量、質量等不符合合同約定等。不完全履行與否,以何時為確定標準?應以履行期限屆滿仍未消除缺陷或者另行給付時為準。如果債權人同意給債務人一定的寬限期消除缺陷或者另行給付,那麼在該寬限期屆滿時仍未消除或者令行為給付,則構成不完全履行。
4、拒絕履行。
拒絕履行是債務人對債權人表示不履行合同。這種表示一般為明示的,也可以是默示的。例如,債務人將應付標的物處分給第三人,即可視為拒絕履行。關於當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的規定,即指此類違約行為。其構成要件為:存在有效的債務;有不履行的意思表示(明示的和默示的);應有履行的能力;違法的(即不屬於正當權利的形式,如抗辯權)。
二、二手房買賣違約金怎麼算
合同約定違約金數額或者計算方法的,一般以合同約定為準。但根據法律規定,約定的違約金過分高於造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人以約定違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額。這些具體規定既符合公平原則,符合國情,又有利於法官辦案中有法可依。
雖然僅僅適用於商品房買賣合同,但對於二手房買賣也是具有參考價值的。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的過分高於造成的損失。儘管目前沒有專門針對二手房買賣合同的違約金規定或解釋,即違約金的調整標準既要以彌補當事人的損失為基準,又要體現一定的懲罰性,但違約金畢竟是一種合同的違約責任,其懲罰性不能完全等同於侵權的懲罰性責任,違約責任應充分考慮雙方當事人的利益均衡,應考慮公平原則,因此,法官在行使調整的自由裁量權時應體現此雙重性。
通過上文的講解,我們清楚的知道二手房屋買賣違約中要承擔哪些責任,但並不是這些責任都要承擔,當事人需要根據實際的違約情況進行責任的承擔,而在涉及到計算違約金的時候,也可以適當參考一下上文的內容。
-
二手房交易的流程與注意事項是如何的
律師解析:二手房交易的流程是:簽訂買賣合同,交付首付款;買賣雙方到房管局申請房產轉移登記,到相關税局部門交納各類税費;取得房產估價及税費明細,領取過户回執。注意事項是:關於房屋信息及產權、使用權方面的條款是否清晰;關於時間、價格、地點、不可抗拒力的條款是否準...
-
怎樣解除二手房買賣合同
律師解析:當事人雙方協商一致,就可以解除二手房買賣協議。或者是當事人約定了一方解除合同的事由,當解除合同的事由發生時,解除權人解除合同的,就算是解除合同。二手房協議是指購房者和售房者在平等協商的基礎上,就房屋的買賣所簽訂的協議。法律依據:《民法典》第五百...
-
二手房過户税費由誰承擔
律師解答:由買賣雙方一同承擔。律師解析:二手房過户税費由買賣雙方一同承擔。買家需繳納房款1.5%的契税、0.05%的印花税、3元/平的交易費、36元/平的測繪費、00元權屬登記費取證費;賣家需繳納3元/平的交易費、房款0.05%的印花税、差價5.5%(房產證未滿5年)的營業税、...
-
有抵押的二手房能買麼如何買賣
律師解答:通知抵押權人。律師解析:首先,根據民法典規定,二手房有抵押的情況下,可以轉讓抵押的房屋。但是當事人另有約定的,按照其約定。其次,抵押人轉讓房屋要通知抵押權人,如果抵押權人能夠證明轉讓抵押的財產可能損害抵押權的則可以請求轉讓抵押人將轉讓所得的價款向...