二手房買賣合同簽訂注意事項有哪些?
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二手房買賣合同簽訂注意事項有哪些?房產交易涉及數額巨大,應簽訂詳細正規的合同,以避免交易糾紛和財產損失,與借名人交易、同時和多人進行交易同一房屋時更要特別注意合同的嚴謹性。簽訂合同後必須將房屋所有權轉移才能確定購買人擁有所有權。通過中介進行三方交易的要提防中介做出違規行為。
一、選擇有保障的中介
通過中介公司購買二手房,要先同中介公司簽訂房產經紀合同,待產權交易即將形成時,再同原房主簽訂房產買賣合同。簽訂房產經紀合同前,一定要驗明中介公司的真實性和合法性。要認真瞭解選擇的中介公司是否有營業執照、是否在房管部門備案並取得房地產經紀機構備案證書;要驗明原房主對中介方的授權委託書,以確認中介方是原房主的合法代理人,避免遭遇欺詐。另外,要儘可能選擇有實力、講信譽的中介公司。
二、寫明三方簽約主體
買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前,首先確認簽約主體的真實性,主要是核實賣方主體資格的真實性。簽約主體資格的真實性是房產買賣合同成立的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方居間擔保的情況下,該問題更需引起客户的注意。如果賣方簽約主體的真實性存在問題,就有可能上當受騙或者後患。
三、註明各項時間
在確定和寫明所購二手房及附屬設施交接時間的同時,還應注意確定和寫、電、氣、暖、物業等費用的劃界承擔時間。二手房交接時間和費用劃界時間是責任劃分的界線之一,如果界定不清,日後就有可能引起麻煩甚至糾紛。對首付款和尾款,房產買賣合同一般規定由買方在不同時間段交付原房主。為此,合同中必須分別寫明首付款交付、房產過户以及尾款交付的具體期限。其中的尾款交付期限有賴於房產過户期限,因此過户期限以及過户手續由哪方主辦、哪方,必須事先確定並在合同中寫清楚。值得提出的是,某些房產中介公司收到客户定金甚至是首付款之後,仍會帶其他客户看房,誰出價高他們就把房子賣給誰,為此不惜與前一個客户毀約。這是一種一房多賣的違規操作。
四、明確各項責任
房產交易過程複雜且金額較大,有時會出現意想不到的情況和違約行為。為避免以後出現糾紛時難以解決,就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。違約條款在買賣合同中是重要的條款,在某種程度上其起到的監督作用是位的。同時,它也是救濟手段。
五、房子有無合法的產權和土地使用權
合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提。這一點作為二手房購房合同注意事項關鍵,值得每個人加以重視。現實生活中存在利用假房產證行騙的情況,鑑別房產證的真偽,對房屋交易雙方當事人的合法利益有着極為重要的作用。鑑別房屋產權證真偽的保險方式是到相關部門進行核實。
六、核實房產是否抵押、租賃或被司法機關查封
如果房屋已出租,則須售房者提供承租人同意出售並放棄優先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押,則須通知抵押權人,並就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封,則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉(非專業人士難以把握)。很多人在簽訂二手房買賣合同時忽視了這些應當注意的事項。
七、相關税費要知道
二手房買賣的税費規定較多、較複雜,累計各項税費金額也比較大,估算税費負擔是十分必要的。根據國家規定,購房者應承擔契税、印花税,售房者在一定條件下應承擔營業税、城建税、附加費、個人所得税。根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地税、房產税、手續費、交易管理費等税費。此外,買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契税的税率發生變化。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況,向法律專業人士或有關部門具體瞭解税費的項目、税率。
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