房屋抵押怎麼做,房屋抵押對出售順序有影響嗎?
房屋在出售和抵押時會根據出售和抵押的先後不同,對消費者與抵押權人的受償產生不同的影響,一般其順位會根據實際的改變而改變。房屋抵押怎麼做,房屋抵押對出售順序有影響嗎?下面,本站就簡要講述一下房屋抵押出售順序的影響。
一、房屋先出售後抵押,消費者與抵押權人受償順位問題
在商品房買賣合同有效成立後,出賣人在標的房屋上設置了抵押權,購房消費者起訴請求取得房屋產權的,可分別以下情況處理:
(1)如果商品房買賣合同未為登記,由於該房屋上沒有權利設定的外觀顯徵,經登記的抵押權具有物權效力,可以對抗購房消費者的權利。但如果購房消費者有證據證明抵押權人明知該房屋已出售,而後為債權的實現就該房屋設定抵押權的,由於惡意損害第三人的行為違反了民法誠實信用的基本原則,該抵押權不受法律保護。
(2)如果商品房買賣合同已經登記後,出賣人就該房屋向他人設定抵押權的,抵押權不能對抗購房消費者的請求權。因為登記的主要目的在於確保房地產管理部門對商品房預售活動的監管以及有效防範出賣人重複預售損害購房人利益的行為,登記的合同具有對抗第三人的效力,抵押權人應當通過登記簿查詢抵押物的權屬狀況,其未盡審查義務所致損失不能由購房消費者承擔。
(3)如果商品房的所有權已登記轉移給購房人,出賣人未經房屋所有權人同意,就購房人的房屋設定抵押,由於購房人已取得房屋所有權成為所有權人,出賣人對他人房屋設定抵押權的行為屬於無處分權人處分他人財產的行為,根據《合同法》第51條的規定,除非該行為經所有權人追認或者無處分權人取得處分權,該合同無效。
二、房屋先設定抵押後又出售,消費者與抵押權人的受償順位問題
房屋設定抵押權並經登記後,出賣人將該房屋又予以出售,涉及抵押權與購房消費者權益衝突的,
(1)如果出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況,根據《擔保法》第49條“抵押期間,抵押人轉讓已辦理抵押物登記的,應通知抵押權人並告知受讓人抵押物已經抵押的情況,抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的,轉讓行為無效”的規定,抵押權人可主張房屋轉讓行為無效。不動產設定抵押權,應辦理抵押物登記,登記的目的在於確保財產的穩定和交易的安全,購房消費者應通過登記簿查詢房屋上的權屬狀況,其疏於審查而遭致的損失不應轉嫁給抵押權人承擔。根據《最高人民法院關於適用擔保法若干問題的解釋》第67條的規定,即使出賣人未通知抵押權人或者未告知購房人抵押物設定抵押的情況,買賣合同的效力不因此而受影響,抵押權人仍可就經登記的抵押物行使物上追及權實現其債權,受讓人亦可行使滌除權以取得抵押物的所有權,因此,不管該房屋已轉移至何人之手,即使已轉移給了消費者,消費者的所有權仍然不能對抗該房屋的抵押權,受讓人可以代替債務人清償其全部債務,以取得房屋所有權,然後就滌除房屋上負擔所支付的價款向抵押人追償。
(2)如果出賣人已通知抵押權人的,對該物的處分已獲得抵押權人的同意,抵押權人可提前實現其債權;如果已告知購房人抵押物設定抵押的情況,購房人仍然買受的,屬於買收人自願承擔風險,自無反悔並受法律保護的依據。
以上,就是關於房屋抵押受償順序先後對相關關係人的影響與順位關係,如果你對相關情況需要仔細瞭解的,建議諮詢專業的律師,以維護自身的合法權益。保護自己的利益不受傷害。更多的希望你在相關問題的解決上考慮到實際情況,以使自己的問題得到最好的解決。
-
二手小產權房買賣合同如何寫?
一、二手小產權房買賣合同如何寫?1、二手小產權房買賣合同在書寫的時候需要寫明買賣合同當事人的姓名、價款與支付方式等事宜,具體來説,二手小產權房買賣合同這樣寫:(1)買賣合同當事人的姓名或者名稱和住所;(2)二手小產權房買賣合同標的;(3)二手小產權房買賣標的...
-
房產證上怎麼加老婆名字
一、房產證上怎麼加老婆名字1、準備證件:在去房管局添加名字之前,有幾樣證件是必須準備的,其中包括:結婚證、身份證、房產證原件和複印件。然後還有重要的一點,必須是夫妻二人本人到場,不能委託他人辦理。2、繳納費用:接着就要在房管局大廳等待。辦理時是要收取費用的...
-
前期物業管理一般多久
一、前期物業管理一般多久前期物業管理合同期限有約定期限的,到期後終止。如果業主委員會和物業公司簽訂物業服務合同的,前期物業合同終止。《中華人民共和國民法典》第九百三十九條【物業服務合同的效力】建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同,以及業...
-
業主商鋪不返租官司能打贏嗎
一、業主商鋪不返租官司能打贏嗎不可以,商鋪返租不兑現,如果簽訂了協議,且開發商有財產,起訴後,申請法院查封其財產。依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。法律依據:《中華人民共和國民事訴訟法》第一...