業主公約的法律效力是怎樣的

業主公約其實就是物業管理公司與業主簽訂的服務合同，它規定了雙方的權利與義務，對全體業主都有約束力，這個效力主要表現在兩方面，一個是對整個物業管理的範圍限制，一個是業主承諾後就要遵守合同內容。接下來，本站小編就來為大家做詳細解答吧。

一、什麼是業主公約

業主公約，又稱物業管理公約，是指由全體業主承諾的，並對全體業主具有約束力的，有關業主在物業使用、維護及管理等方面權利義務的行為守則。這是物業管理中的一個重要文件，它一般由管委會依據當地政府統一制訂的示範文本，結合物業的實際情況進行修改補充，在業主大會上討論通過後生效。一般來講，物業入住率達到30%以上，已入住業主中持有過半數以上投票權的業主同意就可簽訂業主公約並生效。已生效的業主公約對物業內所有業主和使用人具有約束力。

二、業主公約的法律效力

業主公約的效力範圍。這包括：

(一)地域效力。業主公約的地域效力是整個物業管理區域，包括業主物業的專有部分、共有部分、共有設備設施等，具體應以城市房地產登記部門登記的四至界限為準。由於在一個物業管理區域內的物業共有部位、共有設備設施等在構造和權利歸屬上的整體性，為了保障廣大業主的民主意志能夠得到統一的體現，法律規定一個物業管理區域內只能成立一個業主大會組織，因此業主公約只對物業管理區域以內的人的行為發生效力，包括居住區、大廈區、工業區等。因此，很難對物業管理區域作一個統一併且具體的規定，為了便於各地針對具體的情況進行管理，物業管理區域的具體劃分辦法，由省、自治區、直轄市人民政府制定。但是，目前很少有地方出台詳細專門的物業管理區域劃分辦法，造成事實上的一個物業管理區域多家管理問題，我們應該注意。

(二)對人的效力。由於業主公約必須經過物業管理區域內業主簽字承諾，因此業主公約的效力範圍當然涉及全體業主。在這裏，有如下幾點值得説明：

1、業主公約對業主的效力僅限於業主進行的有關物業管理的行為，對其他行為沒有效力。如業主出租自有物業，應受業主公約的約束，但業主出租自己的其他物品，則不受業主公約的約束。

2、業主公約對非業主物業使用人也發生法律效力。非業主物業使用人一般指物業的承租人、借用人、代管人、典用人等實際使用物業的人，由於業主公約的一項核心的內容是規範對物業的使用秩序，而非業主使用人基於其實際的物業的使用，不可避免地會影響到物業的狀態，而且業主委員會或者物業管理企業對物業進行管理勢必要直接的與非業主物業使用人打交道，因此客觀上需要將其納入到物業管理活動中來。作為物業管理區域內最高自治規範的業主公約當然能約束非業主物業使用人。

3、業主公約對物業的繼受人(即新業主)自動產生效力。在物業的轉讓和繼承中，物業的所有權要發生變動移轉給受讓人。但業主公約無須新入住的繼受人作出任何形式上的承諾，就自動地對其產生效力。在這一點上可以理解為繼受人在取得物業時，對已經生效的業主公約存在默示，自願接受業主公約的約束。

4、業主公約對物業管理事務的具體承擔者物業管理企業具有約束力。物業管理企業獲得物業管理權限的法律基礎是物業管理服務合同。一般認為物業管理服務合同屬於委託合同的一種。在物業管理合同關係中，業主處於委託人的地位，而物業管理企業屬於受託人的地位。在邏輯上，物業管理企業是業主管理意志的延伸。在實務中，作為管理依據的業主公約是物業管理企業的進行管。

在享受權利的時候要承擔一定的義務，很顯然這涉及到了業主的利益，因此在籤業主公約的時候要特別注意，哪些是自己可以處理的，哪些是要受物業的限制，把這些搞清楚了，才可以保護自己的利益，需要提醒的是，如果物業的服務與公約不一樣，那我們就不是必須的遵守了。