房屋產權置換應該注意什麼？

隨着我國城鎮化的不斷髮展，一個都不能落後的農村政策的進一步實行，政府對房屋進行拆遷重建。通常情況下對於被拆遷房屋往往是給予一定金額的經濟補償。除此之外，房屋產權置換也是一種補償方式。那麼什麼房屋產權置換?房屋產權置換應該注意什麼問題呢?

一、什麼是房屋產權置換?

房屋產權置換是指拆遷人用自己建造或購買的房屋的產權，與被拆遷房屋進行產權置換，並按被拆遷房屋的評估價，和置換房屋的市場價進行差價結算的行為。通常在被拆遷人不願意獲得補償資金去市場購房的情況下，由拆遷人提供合適的房屋，對被拆遷人進行妥善安置。

房屋產權置換的特點是以實物形態來體現拆遷人對被拆遷人的補償，居住房屋和非居住房屋均可採用產權置換的方法。產權置換一般分為原地回遷和異地安置。

二、房屋產權置換需注意事項

1、產權置換時，置換房屋的面積

在商品房價格普漲的今天，置換房屋的面積，對於拆遷當事人雙方利益均具有直接的重大的影響。這中間有兩種情況應加以注意，一是對於人均居住面積不到本地政府規定的標準的，被拆遷人可直接依據政策的規定，要求置換房屋的面積達到國家規定的標準;二是置換房屋的面積，原則上是以被拆遷房屋面積來確定，而不是以被拆遷房屋的價值來確定，除非被拆遷人主動放棄面積上的利益。當前一些拆遷人以拆遷補償貨幣化為藉口，在產權置換時，按被拆遷房屋的價值來確定終還房的面積，實際上是變相剝奪被拆遷人的合法權益，不符合《城市房屋拆遷管理條例》的規定。

2、原地還房

不同級別的地段，房屋價值會出現明顯的差異，同一級別的地段，也可能會因為房屋的所處的具體位置、朝向、樓層等因素，而出現巨大的差異。原地，應當就是被拆遷房屋的原址。實際生活中，一些拆遷人為了牟取更大的利益，往往會對原地作出與規定不相一致的理解，認為原地，就是指與被拆遷房屋處於同一地段，有的甚至將原地理解為與被拆遷房屋處於同一級別的地段。更有甚者，一些拆遷人利用自己特有的優勢地位，以此觀點影響到房屋拆遷行政管理部門，終給被拆遷人造成無法彌補的損失。根據相關規定，只有基於公共利益、軍事設施建設需要以及城市規劃確定的不適宜原地還房的，才可另行安置房屋，因此，除以上所列三種情形以外，原地還房均應在被拆遷房屋原址還房。

3、產權置換協議

根據《城市房屋拆遷管理條例》的規定，拆遷當事人就拆遷補償安置達成一致意見，應當訂立拆遷補償安置協議。雖然從合同法的角度來講，拆遷補償安置協議屬於無名合同，但是由於《城市房屋拆遷管理條例》作為一部專門用於規範房屋拆遷的行政法規，對協議的名稱已作出明確規定，因此，選擇產權置換時，雙方簽訂的協議名稱應當為拆遷安置補償協議，而不應以其他名稱不替代，協議的內容中，也應當明確置換房屋的位置、面積、樓層、用途等內容。現實生活中，我們注意到一些拆遷人提供的產權置換的協議名稱五花八門，其中有一種叫着《商品房置換合同》。表面上看，協議的內容都是產權置換，但是協議形式不同，所獲得的保障程度也是不同的。

4、徵收補償款是否要納税

對被徵收人按照國家有關城鎮房屋徵收管理辦法規定的標準取得的徵收補償款，免徵個人所得税。對徵收居民因徵收重新購置住房的，對購房成交價格中相當於徵收補償款的部分免徵契税，成交價格超過徵收補償款的，對超過部分徵收契税。

5、房屋產權置換的地段選擇

產權置換房屋的地段有兩種情形：一是改建地段，一是就近地段。產權置換房屋的地段，應當根據城市規劃對建設地區的要求和建設工程的性質，按照有利於實施城市規劃和城市舊區改建的原則確定。由於城市建設必須符合城市規劃，能否實現就近地段置換受城市規劃的制約。如被徵收的房屋雖然是住宅，但按照規劃該建設用地及附近不得再建住宅的，則原房屋使用人就不能強行要求有原有地段進行置換。

6、產權置換房屋市場價值的確定

除政府對用於產權置換房屋價格有特別規定外，應當以評估方式確定用於產權置換房屋的市場價值。

7、產權置換房屋的質量問題

如果用於產權置換的房屋沒有通過質量驗收，則不能安排居民居住。徵收部門應承擔的義務等同於房屋出售人的義務。在房屋買賣合同中，因房屋主體結構質量經檢驗屬不合格，或者因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予以支持。給付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者找他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

8、產權置換房屋交付前房屋徵收部門的義務

因徵收房屋造成搬遷的，房屋徵收部門應當向被徵收人支付搬遷費;選擇房屋產權置換的，產權置換房屋交付前，房屋徵收部門應當向被徵收人支付臨時安置費或者提供週轉房。提供週轉房的，待產權置換房屋交付後，被徵收人再遷入產權置換房屋內居住，並將週轉用房騰退給徵收部門。

9、能不能堅持要求進行房屋產權置換

一般來説，房屋徵收被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權置換。但以房屋產權置換的前提是徵收部門與被徵收人協商一致簽訂安置補償協議，即徵收單位同意房屋補償，雙方達成合意，不違背法律規定，可以用房屋進行補償。但如果一方完全沒有考慮用房屋產權置換的方式，雙方不能就房屋補償達成一致意見，則另一方不能強制要求進行房屋產權置換。

實踐中往往會出現拆遷人員隱瞞主要事實惡意損害拆遷户的利益，給拆遷户造成巨大的經濟損失。所以，房屋產權置換雖然是一種補償行為，但是如果運用不當就會變成傷害行為。