商品房買賣合同解除，按揭貸款合同該如何處理？

“按揭”一詞是英文“Mortgage”的粵語音譯，是指購房者以所購房屋作抵押向銀行取得貸款，分期償還，貸款還清後由銀行歸還抵押物的付款方式。

採取按揭貸款的購房者先與開發商簽訂《商品房買賣合同》，向開發商支付一定比例的首付款，隨後通過與貸款銀行簽訂《借款擔保合同》(即按揭貸款合同)支付剩餘房款，由發放貸款的銀行直接將借款付至開發商的賬户，購者房按借款合同約定的年限和利率向貸款銀行償還借款並支付利息。

當商品房買賣合同發生糾紛時，必然也會影響到按揭貸款合同的效力，那商品房買賣合同解除後，商品房按揭貸款合同是否當然解除呢?銀行的按揭貸款該怎麼處理呢?

商品房買賣合同解除，按揭貸款合同不當然解除

很多購房者認為，商品房買賣合同是主合同，為了購買商品房而簽訂的按揭貸款合同是從合同。

雖然兩合同有緊密的關係，但是商品房買賣合同與按揭貸款合同卻屬於不同的法律關係，分別為買賣合同關係和借款合同關係。

購房者簽訂合同的主體也各不相同，商品房買賣合同的合同相對方是購房者與開發商，按揭貸款合同的合同相對方是購房者與按揭銀行，因此商品房買賣合同與按揭貸款合同並不是主合同與從合同的關係，商品房買賣合同的解除並不意味着按揭貸款合同的當然解除。

商品房買賣合同被解除，按揭合同該如何處理?

雖然購房者與銀行簽訂的借款合同是獨立於商品房買賣合同之外，解除商品房買賣合同並不意味着按揭貸款合同效力終止。

但不能否認的是，二者之間具有緊密的聯繫，購房者之所以簽訂按揭貸款合同，就是為了購買商品房，如果商品房買賣合同解除，購房者簽訂按揭貸款合同的目的自然不能實現。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(簡稱“商品房買賣合同司法解釋”)第二十四條做了明確規定，“因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持”。

因此，購房者在訴請解除商品房買賣合同的訴訟中，可以一併主張解除按揭貸款合同。

在司法實踐中，法院一般會告知按揭銀行作為有獨立請求權的第三人蔘加訴訟，如果按揭銀行不願意以有獨立請求權的第三人的身份參加訴訟，就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，法院一般會將該案與商品房買賣合同糾紛案合併審理。

按揭貸款合同解除後，購房款該如何返還?

依據《商品房買賣合同司法解釋》第二十五條第三款的規定，“商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除後，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。”

也就是説，商品房買賣合同和按揭貸款合同同時解除後，開發商應當分別償還，即購房者已經支付給開發商的購房款、已償還的房屋貸款及利息，由開發商返還給購房者，貸款銀行發放貸款的剩餘貸款和利息，由開發商返還給貸款銀行。