因限購沒能網籤，房價翻番後房主不賣還把他告了

因限購沒能網籤 房價翻番後房主不賣還把他告了 ?

2016年4月，小林從青島調到濟南來工作。為了安家，小林賣掉了在青島的房子，在濟南購買了一套二手房。期間因連續遭遇三次限購，失去購房資格，還被告上法庭。“我買的是次新房，當時買房的時候還沒有房產證，當時房主承諾説2016年7月能下證，到時過户。”小林説，她覺得房子各方面都不錯，就通過中介跟房主簽訂了買賣合同。2016年5月，小林按照合同交給房東三分之一的房款，隨後便辦理完了交接手續，將房子簡單裝修了一下，小林就搬進去住了。

兩個月後，濟南房價開始飛漲，當初小林90萬元購買的這套房子，在2016年7月份時，已經漲到120萬元。眼看着房子一天一個價，房東後悔了，雖然已經取得了不動產登記證，卻一直拖着，不同意網籤。

然而2016年下半年濟南連續出台兩次限購，導致小林失去了購房資格。“我的社保資格還不夠兩年，户口也沒有遷來濟南，沒有辦法網簽過户。”小林説，房主看小林沒法過户，就説要與小林解除合同，可是小林已經搬進去住了，而且很喜歡這個房子，就與房主商議説想辦法落户。今年4月份，小林將户口落到單位集體户上了，可沒想到限購政策再次升級，因為有過貸款記錄，小林需要付60%首付。“我手裏目前沒有這麼多錢，就與房主商議能不能再給我點時間去籌下房款，這下房主不願意了，以我之前沒有購房資格導致不能按照合同規定日期網籤為由，直接將我起訴了。”

在小林的案子中，同樣是對方先違約，賣方並未按照當初約定在期限內與小林辦理過户手續。

但是通過諮詢後，小林得到的律師答覆同樣是自己敗訴的可能性較大。“因為當初我們合同上並沒有寫明規定過户的時間，一切都是口頭約定。”小林説，雖然自己已經付了大部分房款，但是由於自己後來失去了購房資格，使得合同無法繼續履行，房主因此上訴，“我手裏沒有證據，而相反的房主手中的證據較多。”

小林説，她後來落了單位的集體户，可以買房了，但是因為現在房價與她一年之前購買時的價格已經差距很大，房主不願意再繼續履行合同將房子賣給她了，就是堅決要解除合同。

律師説法

守約方想終止合同應書面告知違約方

律師解釋説，從上述兩個例子中，可以看出無論是焦先生還是小林，都是最初買賣合同沒有簽訂明確，手中證據不足。

“焦先生的例子中，雖然確實是對方先違約了，從法律上來説，這個合同到期了對方沒有履行，焦先生有權終止合同，但是他應當書面告知對方。”律師説，這個告知中應當包括對方需履行違約責任還有合同解除協議，“有的違約一方可能還不願意終止合同，這個也不要緊，只要將這個書面告知快遞給對方就算是合同終止了。”

對於小林的例子，律師稱，法院在審理過程中，會依據證據判斷主要是誰的責任，但是法院審理的原則都是要維護交易的安全和秩序，因此在小林已經落户可以購房的情況下，應該還是會盡量保證合同繼續履行。

合同中應明確每個交易時間節點 儘量提高違約成本約束雙方

律師稱，自從去年出台限購政策以來，確實發生了很多因為二手房買賣糾紛而打官司的案例。“到目前為止經我手的案子就有四五例，我們律師事務所有四十多名律師，上百例應該是有了。”律師説，這些糾紛大致分為兩種情況，一種是房價上漲太快，賣家反悔，另一種就是因為限購之後，買方失去了購房資格，但是又不願意解除合同，導致的糾紛。

“不管是買方還是賣方，違約方的賠償主要分為三種情況。”律師説，最主要的賠償方式就是按照合同約定，合同上怎麼約定違約責任怎麼履行，假如合同沒有約定就按照法律規定，違約方賠付給守約方造成的實際損失，“還有一種情況，就是約定中的違約責任太高或者太低，法庭或者仲裁委會介入調整。”

對於近來頻發的二手房交易買賣糾紛，律師建議，買賣雙方在購房之前一定要簽訂好合同，將房屋價格、支付時間、支付方式、什麼時間解押、貸款、過户，包括户口的遷移，這些時間節點都應在合同中明確，“我們沒辦法防範對方是否守約，履行不履行合同，但是要在合同中的違約責任儘可能約定高一些，這樣一方面是以防萬一出現糾紛爭得法院支持，另一方面，高額度的違約金會讓想違約的一方在毀約時慎重思考。”