限購前買的房子，出限購政策後無法過户怎麼辦？

北京房地產專業律師靳雙權，專業代理二手房買賣、借名買房、房產繼承、確權、騰退房屋、公房糾紛、央產房、軍產房等房產糾紛案件。從業十二餘年，帶領專業房產團隊，辦理了大量房地產案件，積累了豐富的訴訟經驗，現在將這些案件改編為房地產糾紛案例，希望可以幫助到你。

(為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名，如果雷同，可以我們聯繫，我們將予以撤銷。)

一、基本案情

1、原告訴稱

張某訴稱，我與方某經房地產公司公司居間介紹，於2010年8月30日就購買西城區801室事宜簽訂了《北京市房屋買賣合同》。合同簽訂後，我依約於2010年9月23日前向方某支付了全部房款，方某亦於當天向我交付了房屋及相關資料等。我在房屋內居住至今。簽訂合同時，方某尚未取得房屋的所有權證，故一直未能辦理房屋所有權的轉移登記手續。2012年方某取得房屋所有權證。按照《北京市人民政府辦公廳關於貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》(京政辦發(2011)8號、以下簡稱"京十五條")，由於我家庭已經有兩套住房，限購措施導致我無法辦理房屋所有權轉移登記手續。因雙方於限購政策實施前已經簽訂合同、支付房款並且已交付房屋。故依據《北京市高級人民法院民一庭關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第六條的規定，請求法院判令方某協助我辦理房屋的所有權轉移登記手續。

2、被告辯稱並反訴

方某辯稱，北京市人民政府在2011年2月15日下發了"京十五條"，張某作為買受人，屬於該通知明確規定的限購人員，因此雙方無法辦理房屋權屬過户手續，合同無法繼續履行。綜上，我不同意張某的訴訟請求。

方某反訴稱，雙方簽訂《北京市房屋買賣合同》約定，房屋成交總價為人民幣213萬元，張某於2010年8月31日支付110萬元房款，餘下103萬元於2010年9月20日之前付清。我應於房款付完當日將房屋交給張某。簽訂合同時，我已經將房屋所有權證尚未辦理下來的事實告知張某。因此，雙方在房屋買賣合同中未約定房屋過户時間。合同簽訂後，張某於2010年9月23日付清全部購房款，我也於當天向張某交付了房屋。

但就在雙方履行合同過程中，辦理房屋權屬變更登記前，北京市人民政府下發了"京十五條"，對購房人的條件作出了限制規定，其中張某就在限購之列，加之當時未辦理網籤，故雙方無法辦理房屋權屬過户手續，雙方於2010年8月30日簽訂的《北京市房屋買賣合同》無法繼續履行。由於國家政策的改變導致合同履行不能，我也因限購政策的出台變成限購人羣，無法再在北京購置住房，繼續履行合同將會給我造成巨大的經濟損失，導致雙方利益明顯失衡。因此，我請求：解除雙方於2010年8月30日簽訂的《北京市房屋買賣合同》;本案全部訴訟費用由張某承擔。

二、法院查明

經房地產公司公司的居間介紹，2010年8月30日，張某(買受人)與方某(出賣人)簽訂《北京市房屋買賣合同》一份。2010年8月31日，張某向方某支付首付款108萬元。2010年9月23日，張某向方某支付剩餘購房款103萬元。同日，方某將房屋及預售合同、購房發票、物業服務合同等相關資料一併交付給張某。後，張某裝修訴爭房屋並使用至今。雙方未辦理網上籤約手續。關於房屋權屬轉移登記手續，因簽訂合同時方某尚未取得房屋所有權證，雙方未作出約定。2011年2月15日，北京市人民政府發佈了"京十五條"(實施日為2011年2月17日)。依據該文件規定，張某因家庭已經有兩套住房而成為房屋限購對象。

另查，房屋所有權證書登記所有權人為方某，房產證填發日期為2011年12月14日，房屋性質為商品房。

三、法院判決

1、一審判決

1、方某協助張某辦理房屋的所有權轉移登記手續;

2、駁回方某的全部反訴請求。

2、二審判決

駁回上訴，維持原判。

四、律師點評

房產律師靳雙權認為：

依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。方某與張某於2010年8月30日簽訂的《北京市房屋買賣合同》，系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，屬有效合同，雙方應當自覺履行各自的義務。合同簽訂後，張某作為買受人支付了全部購房款，履行完合同義務;而方某作為出賣人只交付了訴爭房屋，並未辦理房屋所有權轉移登記手續，其義務顯然尚未履行完畢，現張某要求方某為其辦理房屋所有權轉移登記手續的請求正當，法院支持其訴請正確。

關於張某是否有資格購買賣房屋事宜。因雙方所籤《北京市房屋買賣合同》時間是2010年8月30日，且張某支付全部購房款的時間為2010年9月23日，方某亦於同日將房屋交付給張某;而北京市人民政府發佈"京十五條"的時間是2011年2月15日，該規定的實施日為2011年2月17日，故雙方的此宗房屋買賣交易不應受到"京十五條"的制約。方某訴稱依據《北京市高級人民法院民一庭關於妥善處理涉及住房限購政策的房屋買賣合同糾紛案件若干問題的會議紀要》第五條規定，張某的訴訟請求不應支持。因該會議紀要第六條對"京十五條"實施前簽訂的合同要求繼續履行的處理原則進行了明確的説明，即買受人家庭不具備"京十五條"規定的購房資格，但買賣雙方在該規定實施(即2011年2月17日)之前已經訂立房屋買賣合同，且已經支付購房款並實際佔有使用房屋，解除合同會導致當事人間利益明顯失衡的，對買受人要求繼續履行合同並辦理房屋過户登記的訴訟請求，可予支持。