訟師談一件借名買房糾紛案件分析合同無效後的法律後果

為保護當事人隱私及避免不必要紛爭，以下當事人姓名均為化名。

案件介紹：

牛衞東和王小毛是親戚，王小毛在1999年獲得了購買經濟適用房的購房指標，為此，牛衞東找到王小毛希望他能把購房指標借給他，由他出資購買位於北京市東城區某小區的涉訴房屋。王小毛當即同意了牛衞東的借房要求，於是雙方約定由牛衞東支付首付款，以王小毛的名義購買該房屋，且剩餘房款以王小毛名義辦理按揭貸款。雙方協商一致後，王小毛於2000年1月12日與北京市某大型國有房地產開發公司簽訂了《北京市經濟適用住房預售合同》，約定由王小毛購買該涉訴房屋，房屋總價款為40萬元，牛衞東支付了首付款10萬元，剩餘款項王小毛於3月5日辦理了按揭貸款，貸款期限為20年。房屋交付之後，牛衞東進行了裝修。在裝修之後，實際入住了該訴爭房屋。

2007年，牛衞東向房地產開發公司支付了房屋尾款3萬元。2007年12月20日，房屋所有權證下發，所有權人登記為王小毛，房屋性質為經濟適用住房。

2007年到2013年間，房價開始上漲，牛衞東多次找到王小毛要求過户，但王小毛均以各種理由推脱。2013年8月，牛衞東忍無可忍，將王小毛告上東城區人民法院，請求人民法院判處王小毛將該涉訴房屋過户至自己名下，東城區人民法院經審理後認為雙方之間的借名買房合同違反了相關的法律、法規的強制性規定，且違反了國家政策、侵害了社會公共利益，遂判決雙方之間的房屋買賣合同無效，並駁回了牛衞東的訴訟請求。據悉，人民法院的判決已經生效。

2014年1月2日，牛衞東將王小毛告上了北京市東城區人民法院，要求其返還購房款、房屋貸款等相關款項，並賠償因房屋升值導致的損失。

審判結果：

北京市東城區人民法院經審理後判決：

一、被告王小毛於判決生效後十五日內返還原告牛衞東購房款、印花税、房屋代理費、代收抵押登記費、房屋保險費、契税、權證費、代理費、測繪費、貸款本息共計443088元。

二、被告王小毛於判決後十五日內賠償牛衞東房屋增值損失1771829.35元

三、駁回原告牛衞東的其他訴訟請求。

借名買房糾紛專業訟師解析：

本案是一件典型的因借名買房合同被判處無效之後返還房款並賠償房屋增值損失的案件。

法幫服務認為，本案法院裁判要點在於：法院於2013年判處雙方的借名買房合同因違反了國家的相關政策並有損社會公共利益而無效。

本案中，牛衞東於2013年將王小毛起訴至東城區人民法院，請求法院判決王小毛將涉訴房屋過户至自己名下，而人民法院在依法審理後判決雙方之間的借名買房合同無效。根據我國合同法第五十八條的規定：“合同無效或被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或沒有必要返還的，應折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯，應當各自承擔相應的責任。”本案原告於2014年提出要求被告返還房款的訴訟請求於法有據，應當支持。

而本案原告已經依約履行了支付首付款的義務，而被告並未履行其過户的義務，依據我國《合同法》第六條之規定：“當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。”，被告未按約定履行過户義務已經違反了我國《民法通則》和其他相關民事法律所貫穿始末的“帝王”條款——誠實信用原則，從本案過錯程度上判斷，被告存在主要錯誤。因此法院裁定被告應當賠償房屋增值損失的判決於法有據，體現了公平正義原則，亦維護了守約方即本案原告的合法權益。

對此，訟師認為法院的判決是正確的。

借名買房糾紛訟師提示：

在此，訟師提醒各位當事人，涉及到大額財產時，如：房屋買賣、房屋贈予、房屋權屬變更等有關不動產交易、不動產權屬變更時需三思，最好先諮詢專業、資深的房地產律師，以規避交易中的風險，防止遇到不必要的糾紛，以免引發不必要的麻煩。