購買預售的商品房需注意哪些事項？

商品房預售是指房地產開發商將正在建設的房屋預先出售給購買人，購買人先行支付定金或者購房款的行為，通俗來講就是購買“期房”。這幾年購買期房的風險居高不下，受疫情等經濟因素的影響，爛尾樓越來越多，購買者所支付的購房款也被揮霍一空。那麼，從法律上有沒有辦法規避購買期房的風險呢？

案例分析

2019年，小王和十幾名購房人購買了蘇州相城區某處房屋，2020年小王發現自己所購買的這個期房，開發商並沒有取得預售許可證明，加之疫情房屋建設停工，小王及其他購房人擔心交付問題，遂在2020年3月6日以開發商出售時未取得預售許可證明主張購房合同無效向法院起訴，要求開發商退還全部購房款。開庭時，開發商拿出了2020年3月1日取得的預售許可證明，最後法院駁回了原告全部訴訟請求。這是為什麼呢？

律師説法

這就不得不提以下購買期房的注意事項：

第一、要審核房地產開發商的預售許可證明。如果開發商沒有取得該預售許可證明，雙方訂立的合同會被法院認定為無效。但律師也要提示大家，在司法解釋中，給了開發商一個寬限期，即在起訴前開發商取得該許可證明的，合同依然會被認定為有效。即，司法實踐中，給出售房屋的開發商一個補正的機會。也就是本文上面所提到的這個案例，開發商巧妙地運用了這一條保護了自己的利益。

第二、在購房時，很多人都會被銷售處的廣告或者宣傳資料所吸引，然後根據該宣傳進行房屋的選購。需要注意其中的法律風險，一方面，這一類宣傳廣告僅僅時一個要約邀請。什麼是要約邀請呢？打個簡單的比方來説，就是很多食品包裝袋上的那句“圖片僅供參考……”也就是該宣傳資料僅僅是對不特定購房者發出的購買邀請，但具體的房子情況要得到出買方的實際確定，同時需滿足該不一致之處對合同的訂立及房屋價格有重要有影響，否則很難認定開發商違約。

第三、房屋沒有辦理備案不影響買賣合同效力。很多購買者會有一個備案誤區，認為合同沒有辦理備案就會無效，其實不然。不過，可以通過合同約定，即在合同中約定本房屋買賣合同必須通過備案，否則無效，進而賦予合同未備案即無效的法律效力。

以上是購買期房需要注意的幾點，建議在購買前諮詢專業律師，請律師幫忙審核購買合同，最大程度規避風險。