房產糾紛律師——父母共同房屋母親去世，父親贈與孫女未經子女同意有效嗎

原告訴稱

原告陳某芳向本院提出訴訟請求：1.判令被告陳某鵬與被告陳某佳簽訂的買賣合同無效；2.判令二被告承擔本案訴訟費。

事實和理由：陳某鵬與孫某潔系夫妻關係，育有四個子女，原告陳某芳是三子，陳某佳是陳某鵬與孫某潔的孫女。孫某潔於2007年9月22日去世，夫妻共同的房產坐落於西城區××。孫某潔去世後，陳某鵬擅自將該房產以買賣的方式過户到陳某佳名下，惡意串通，侵犯原告的繼承權，故提請法院確認合同無效。

被告辯稱

被告陳某鵬辯稱，當時我不懂法律，陳某佳沒有給我錢，我也沒有收到錢。我不知道涉案房子是我和孫某潔的共同財產。過户給陳某佳是因為房屋是陳某佳的父親陳某霖花錢買的，但是房本上寫的是我名字，我沒花錢，只頂了個名。330000元我就沒打算向陳某佳要，陳某佳也沒有給過我錢。

被告陳某佳辯稱，不同意原告的訴訟請求，不存在惡意串通的情況，我不認為合同是無效的。涉案房屋是我爺爺陳某鵬賣給我的，當時孫某潔已經去世，我向陳某鵬支付了購房款，陳某鵬還開了收據。當時我父親陳某霖在房改售房的時候出全款將涉案房屋購買下來，後來陳某鵬就通過買賣的方式將房屋過户給我。

我在房屋買賣的時候不知道孫某潔對本案房屋擁有份額。孫某潔是2007年去世，訴爭房屋的產權是2000年取得的。我認為涉案房屋同原告沒有任何關係。

第三人陳某賢述稱，同意原告的訴訟請求，認為合同是無效的，涉案房屋裏面有我母親孫某潔的份額。

第三人陳某空述稱，同意原告的訴訟請求，認為合同是無效的。第一，在處理房屋的時候，包括本案涉案房屋，兩個房屋都是陳某霖出資，但不是借名買房行為，是其父母陳某鵬與孫某潔的共同財產。第二，陳某佳和陳某鵬之間的交易，陳某佳沒有給陳某鵬錢款，在另案中已經確認。陳某佳作為家庭成員應該知道涉案房屋有孫某潔的份額，即使是善意，也未支付合理價款。合同是無效的。

第三人陳某霖述稱，涉案房屋中只有我的户口在，陳某芳、陳某空和陳某賢的户口都不在裏面。當時房改的時候我父母讓我出資購買涉案房屋，後來我就出錢買了涉案房屋，當時我父母跟我説我出錢今後的房屋所有權歸我。

法院查明

陳某鵬與孫某潔系夫妻關係，育有四子女，即陳某芳、陳某賢、陳某空、陳某霖。陳某佳為陳某霖的女兒、陳某鵬和孫某潔的孫女。2007年9月，孫某潔去世，生前未留有遺囑，其父母均先於其本人去世。

2000年12月4日，陳某鵬與北京某單位簽訂《房屋買賣契約》，約定由陳某鵬以成本價購買北京市西城區××號房屋（以下簡稱涉案房屋），房價款18904元。《單位出售公有住房房價計算表》顯示，涉案房屋的房價款計算中，折算了陳某鵬與孫某潔雙方的工齡。陳某鵬於2000年11月30日取得了涉案房屋的所有權證。

2011年3月4日，陳某鵬與陳某佳簽訂《存量房屋買賣合同》，約定陳某鵬將涉案房屋出售給陳某佳，成交價格為330000元，自行交割。在2011年3月8日的《房屋登記詢問筆錄》中，陳某鵬聲明涉案房屋非夫妻共有房屋。2016年7月，陳某佳將涉案房屋另行出售給案外人。

陳某佳為證明已經支付了購房款330000元，提交了陳某鵬簽字的收條一張，寫明陳某鵬自願將涉案房屋出售給陳某佳，並收取購房款330000元，但未註明日期。陳某鵬不認可收條的真實性，主張收條不是自己所書寫，也從未收取過陳某佳支付的330000元購房款。陳某霖認可該收條，陳某芳、陳某賢、陳某空不認可該收條。經本院釋明，各方當事人明確表示因本案系確認合同效力之訴，故不對該收條是否由陳某鵬書寫進行鑑定。

審理中，陳某鵬認可出售涉案房屋時沒有經過其他繼承人的同意。陳某鵬認可陳某霖出資購買了涉案房屋。陳某佳提交了北京某單位於1998年12月18日出具的涉案房屋的購房款收據，寫明收到陳某鵬交來購房款20482元，交款人處註明為陳某霖。陳某芳、陳某賢、陳某空不認可該收據。

裁判結果

被告陳某鵬與被告陳某佳就北京市西城區××號房屋簽訂《存量房屋買賣合同》無效。

房產律師靳雙權點評

惡意串通，損害第三人利益的，合同無效。陳某鵬購買涉案房屋時，折算了陳某鵬與孫某潔雙方的工齡，故涉案房屋為陳某鵬與孫某潔婚姻存續期間取得，應屬於夫妻共同財產。孫某潔去世後，涉案房屋應屬全部繼承人共同所有，陳某鵬無權自行處分。陳某佳系陳某鵬孫女，應當知曉涉案房屋的權屬狀況。陳某鵬與陳某佳在明知涉案房屋已經發生繼承的情況下，未經其他繼承人同意簽訂《存量房屋買賣合同》並完成過户，在主觀上存在惡意串通，損害了其他繼承人的利益。因此，《存量房屋買賣合同》應屬無效。