房產糾紛律師——父親去世母親用其工齡買房後出售給孫子女未經子女同意有效嗎

原告訴稱

周某君、周某英、周某霞向一審法院起訴請求：請求法院依法撤銷高某和周某鵬簽訂的一號的房屋買賣合同。

周某君、周某英、周某霞共同上訴請求：撤銷一審判決，改判支持我三人一審的訴訟請求或將本案發回重審。

事實和理由：周某鵬與高某關於一號房屋（以下簡稱涉案房屋）的合同價格遠低於市場價格，且當時高某已經88歲高齡，該合同對於高某顯失公平。周某鵬主張與高某之間系房屋買賣合同關係，而一審法院認定雙方之間系買賣合同關係與贈與法律關係的結合，缺乏事實依據。涉案房屋買賣合同約定價格為100萬元，而周某鵬繳税基數為229萬元，又表示實際支付高某購房款為290萬元，上述事實前後矛盾，一審法院對此認定不清。

周某鵬提供的證據顯示其曾支付高某290萬元，但高某死亡後僅遺留存款14萬元，故該290萬購房款只是為了製造支付購房款的假象，應當已經從高某賬户轉出，該房屋買賣交易並非高某真實的意思表示，一審法院對我們就該290萬元款項向銀行調取證據的申請未予准許，亦未責令周某蘭到庭參加訴訟，致使這290萬元購房款去向不能查明。

一審法院已經確認購買涉案房屋用到的周父工齡可以折算相應財產價值，但卻未查明290萬元購房款去向，最終將導致周父工齡對應財產價值以及高某遺產無法完成繼承。

被告辯稱

周某鵬辯稱，同意一審判決，堅持我一審的答辯意見，本案系房屋買賣合同糾紛，我一審提交的證據能夠證明我已經履行了交納購房款義務並繳納了税費，關於房款去向的問題不在本案的審理範圍內。

周某輝述稱，同意一審判決，我的意見與周某鵬一致。

周某蘭未參加庭審，提交書面意見表示：同意一審判決，該結果符合我母親的意願，不同意周某君、周某英、周某霞的上訴請求。

周某亮未參加庭審，提交書面意見表示：同意一審判決，不同意周某君、周某英、周某霞的上訴請求。

法院查明

周父與高某為夫妻關係，育有一子五女，分別為周某輝、周某君、周某亮、周某英、周某霞、周某蘭。周某鵬為周某輝之子，周父和高某的孫子。周父於1990年死亡，高某於2019年1月死亡。

1999年，周父和高某原工作單位F公司房改售房，高某使用二人工齡購買了位於一號房屋，房屋產權證（68.4平方米）登記在高某名下。

2017年9月7日，高某作為賣方、周某鵬作為買方，雙方簽訂《存量房屋買賣合同（自行成交版）》，約定高某將位於一號房屋（68.4平方米）以100萬元出售給周某鵬，買受人處簽字為周某鵬之父周某輝代簽。同日，高某與周某鵬另行簽訂《存量房交易結算資金自行劃轉聲明》，約定交易金額100萬元雙方自行交接。買受人處仍由周某輝代簽。同日，周某鵬繳納涉案房屋已購公有住房上市出售補繳土地收益1067.04元，2017年9月11日，周某鵬交納涉案房屋印花税5元、契税21811.08元。2017年9月22日，涉案房屋過户至周某鵬名下。

周某鵬提交涉案房屋購房發票，發票日期為2017年9月11日，合同金額100萬元，發票顯示涉案房屋單價33481.920029元，68.4平方米，價税合計2290163.33元。周某鵬出示銀行流水顯示，2017年10月20日，周某鵬轉賬給付高某90萬元、100萬元、100萬元，合計290萬元。周某鵬陳述原因為，當時按照229萬元的政府最低指導價格完成過户交易。

法院審理認為，依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。在作出判決前，當事人未能提供證據或者證據不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利後果。

據法院調取的房屋檔案材料顯示，房屋買賣合同的簽訂及過户的辦理均為高某本人辦理，並留存影像記錄。法院認為，涉案房屋買賣合同系高某與周某鵬的真實意思表示，不違反法律法規的強制性規定，合法有效。

對於房屋買賣合同的性質，法院認為，涉案房屋以低於市場價格成交，其反映了高某與周某鵬二人的祖孫身份關係，低於市場價格的部分其性質為贈與法律關係。故高某與周某鵬的房屋買賣合同的性質為買賣合同與贈與合同的結合。

對於工齡購買房屋的權屬問題。涉案房屋的購買使用了高某已死亡配偶周父的工齡。但周父在高某取得涉案房屋時已經死亡，其喪失了民事權利能力，不能取得涉案房屋所有權。故涉案房屋自取得時即為高某的個人財產，高某可以對涉案房屋行使全部物權。同時，死亡配偶的工齡可以折算相應財產價值，該部分財產價值應當作為遺產由被繼承人繼承。相關繼承人可以另行主張權利。

法院判決：

駁回周某君、周某英、周某霞的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

根據已經查明的事實，涉案房屋系高某在周父死亡後，出資並利用其二人工齡優惠購買，該房屋物權歸高某個人所有，周父的工齡優惠所對應的相應現金價值應由其繼承人通過繼承分割，本案中對此不予涉及。其後，高某處置涉案房屋的行為並沒有損害其他人權益的問題，而高某在處置該房屋時雖年事已高，但沒有證據顯示其在該過程中存在行為能力瑕疵，故高某處置涉案房屋的行為有效。

高某與周某鵬系祖孫關係，在近親屬間採用簽訂買賣合同的形式辦理房屋所有權轉移登記是比較常見的方式，因合同雙方當事人的親緣關係對合同價格會產生多大左右因素不可量化考慮，故交易價格低於市場價格不是法院在判斷該類買賣合同是否存在顯失公平問題的唯一條件。

在案證據顯示，高某在與周某鵬簽訂房屋買賣合同後，配合辦理了房屋所有權轉移登記手續，且均系其本人親自參與，並留有影像記錄，從中難以確認高某在該過程中處於危困狀態並喪失判斷能力。

據此，周某君、周某英、周某霞對周某鵬與高某簽訂的房屋買賣合同顯失公平的證明，不足以使法院確信該待證事實存在的可能性能夠排除合理懷疑，對其關於買賣合同應予撤銷的意見，法院不予支持。