房產買賣律師——子女出售父母宅基地過户後父母起訴要回法院支持嗎

原告訴稱

周某斌向一審法院起訴請求：請求人民法院確認周某斌（周某揚代為簽字）與蘇某益於2002年4月14日簽訂的《買賣房產契約》無效。

蘇某益向一審法院反訴請求：請求依法判令蘇某益與周某斌於2002年4月14日簽訂的《買賣房產契約》有效。

周某斌上訴請求：1.撤銷一審判決併發回重審；2.第一、二審訴訟費全部由被上訴人承擔。

事實與理由：一、認定事實不清，導致判決錯誤。本案在庭審中已經查明：周某揚利用自己管理周某斌的房屋及周某斌不常回家的便利情形將涉案房屋出賣給蘇某益，之後也不將該事項告訴周某斌，其間並沒有“代替”“委託”等意思表示，而一審法院認定周某揚是代周某斌出賣房屋並簽名，這與事實不符。這屬於明顯的無權處分行為。

本案中蘇某益購買周某斌的房屋後不告訴周某斌存在故意隱瞞出賣房屋的情形；周某揚在雙方均明知涉案房屋是周某斌所有的情況下冒用“周某斌”名義簽訂協議，收取合同價款且瞞着周某斌；至於本應處於中立地位的村委會工作人員，並沒有起到中立的作用，也是在明知周某揚出賣周某斌所有的房屋而置之不理，並且還予以證明，無形中促成了周某揚及蘇某益惡意串通簽訂合同出賣周某斌的房屋之行為。

對於需登記的房產，不同於其他動產誰佔有就有是所有權人的表徵，簽訂合同相關的周某揚、蘇某益以及村委會工作人員均可以識別該無權處分的行為，而這三方在面對涉案房屋登記在周某斌名下的產權證面前均視而不見，且達成了最終簽訂合同的默契，從中不難看出其惡意串通的一致性。

二、適用法律錯誤，本案情形不屬於表見代理，不應適用表見代理法律規定。本案中，周某揚在沒有周某斌的任何授權下，將周某斌的房屋出賣給蘇某益，且在協議上籤周某斌的姓名，事後房屋買賣雙方也不告訴周某斌，該情形明顯屬於：行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。

本案中，很長一段時間，周某斌並不知道房屋已被出賣，以為尚在周某揚管理中，至2019年知道房屋出賣的事實也未對此房屋買賣進行追認，據此本案蘇某益與周某揚簽訂的房屋買賣合同應屬無權代理且未被追認的行為，不應對被代理人產生效力。

一審中，法院認定上述情形屬於表見代理行為情形：“行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。”本案中，周某揚與周某斌雖然是父子關係，但屬於民事法律上完全不同的民事主體，不能因為父子關係而否認法律上民事主體的獨立性，也不能當然地認為父親就享有對兒子的代理權，這明顯屬於適用法律序錯誤，應當予以糾正。

三、舉證責任分配錯誤。對於涉案合同，沒有載明簽訂日期，蘇某益主張是2002年4月14日簽訂並沒有任何依據，周某斌一方因為不知有此合同而不認可該簽訂時間，並且結合蘇某益5月份改變户口性質、與周某揚簽訂合同買賣周某斌的房屋而刻意對周某斌隱瞞該事實、合同恰恰沒有載明簽訂時間等情形綜合判斷認為該合同是蘇某益改變户口性質後倒籤的合同，一審法院認為周某斌應當就合同的簽訂時間提供相應的證據予以證明是錯誤的，周某斌一方無法對消極的事實進行舉證證明。

綜上，蘇某益與周某揚簽訂協議買賣周某斌的房屋，而很長時間不通知周某斌也未得到周某斌的追認，屬於無權處分且不具備善意取得情形；同時周某揚和蘇某益簽訂協議買賣房屋還存在惡意串通損害周某斌的合法權益情形。該協議理應屬於無效，一審法院認定事實錯誤、適用法律錯誤，導致判決有失偏頗，應當予以糾正。

蘇某益辯稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求。

周某揚未出庭發表答辯意見。

法院查明

2002年4月14日，蘇某益（買方）與周某斌（賣方）簽訂《買賣房產契約》，約定：今有賣方周某斌將自有房屋四間，經秦某濤介紹願賣給通州區蘇某益名下為業。雙方達成共識，共作價人民幣壹萬伍仟伍佰元整，當場交清，分文不欠。於2002年4月14日時後該房產權，歸買方所有。出現任何問題由買方自負。雙方還對其他權利義務進行了約定。賣方處由周某揚代周某斌簽名，買方處由蘇某益簽字，中證人處由秦某濤簽字。

上述協議在A村村委會簽訂，當日A村村委會向蘇某益出具買房手續費收據，載明：今收到蘇某益交來買房手續費人民幣拾元整。《買賣房產契約》及集體土地建設用地使用證的原件均存放村委會。本案審理過程中，秦某濤作為證人出庭，證實上述協議的真實性。

另查，集體土地建設用地使用證載明的土地使用者是為周某斌，上述房屋坐落於北京市通州區A村。周某斌系周某揚之子，周某斌稱其於1994年將涉訴房屋交由周某揚管理。蘇某益於2002年5月24日在A村因小城鎮政策轉為小城鎮户口。

法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。關於《買賣房產契約》的簽訂時間，上述合同中並未載明簽訂日期，蘇某益主張簽訂時間為2002年4月14日，該時間與蘇某益向村委會交納買房手續費及合同約定的房屋權屬變更的時間一致，周某斌雖不認可上述時間，但是並未就合同的簽訂時間提供相應的證據予以證明，故法院對於蘇某益主張的合同時間予以確認；

關於合同效力問題，周某揚作為周某斌的代理人與蘇某益簽訂《買賣房產契約》，周某揚、周某斌均稱周某揚並無代理權，但周某揚與周某斌系父子關係，根據周某斌的陳述，涉案房屋已於1994年即交由周某揚實際管理，涉案房屋的集體土地建設用地使用證由村委會保管，合同的簽訂亦得到村委會的認可，並有中證人見證，蘇某益有理由相信周某揚具有代理權。同時，簽訂上述合同時蘇某益系本集體經濟組織成員，蘇某益購買房屋亦支付了合理對價，現有證據並不能證明周某揚、蘇某益存在惡意串通及其他法律規定合同無效之情形，故周某揚作為周某斌的代理人與蘇某益簽訂的《買賣房產契約》應屬合法有效，周某斌要求確認《買賣房產契約》無效的訴訟請求，法院不予支持。

裁判結果

一、周某斌與蘇某益於2002年4月14日簽訂的《買賣房產契約》有效；二、駁回周某斌的訴訟請求。

房產律師靳雙權點評

依法成立的合同，受法律保護，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。

本案的爭議焦點為《買賣房產契約》的合同效力問題。周某揚作為周某斌的代理人與蘇某益簽訂《買賣房產契約》，周某揚、周某斌均稱周某揚並無代理權，但周某揚與周某斌系父子關係，結合周某斌稱涉案房屋已於1994年即交由周某揚實際管理，涉案房屋的集體土地建設用地使用證由村委會保管，合同的簽訂亦得到村委會的認可，合同有中證人見證等情形，法院認定蘇某益有理由相信周某揚具有代理權，並無不當。簽訂上述合同時蘇某益系本集體經濟組織成員，蘇某益購買房屋亦支付了合理對價，現有證據並不能證明周某揚、蘇某益存在惡意串通及其他法律規定合同無效之情形，故周某揚作為周某斌的代理人與蘇某益簽訂的《買賣房產契約》應屬合法有效。周某斌主張《買賣房產契約》無效，依據不足，法院不予採納。