房地產開發企業土地使用税計算方法是什麼

在我國房地產行業的發展如火如荼，一方面，房地產行業的發展有利於我國市場經濟的繁榮，但是另一方面，房地產行業的發展也促使了房價的持續性走高，不利於我國對於房價進行調控來滿足人們的基本生活需求。那麼，房地產開發企業土地使用税計算方法是什麼呢?一起來看一下吧。

一、房地產開發企業城鎮土地使用税納税義務時間的產生

分三種情況：

1、根據《城鎮土地使用税暫行條例》第九條規定，對於新徵用的土地，區分耕地與非耕地繳納城鎮土地使用税。徵用的耕地，自批准徵用之日起滿1年時開始繳納城鎮土地使用税;徵用的非耕地，自批准徵用次月起繳納城鎮土地使用税。

2、根據《財政部、國家税務總局關關於房產税城鎮土地使用税有關政策的通知》(財税[2006]186號)規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用税;合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用税。這裏特別要注意“合同簽訂時間”和“合同約定時間”，不少企業就是因為沒有弄明白這兩個時間概念而少繳了城鎮土地使用税。

3、根據《國家税務總局關於外商投資企業和外國企業徵收城鎮土地使用税問題的批覆》(國税函[2007]596號)規定，外商投資企業和外國企業，應從2007年1月1日開始繳納城鎮土地使用税，其納税義務時間的產生與前述相同，故外資房地產開發企業繳納城鎮土地使用税無過渡期優惠。

二、房地產開發企業城鎮土地使用税的正確計税方法

以《商品房買賣合同》約定的交房時間為土地使用權的轉移時間，或者説納税義務減少的發生時間，然後計算城鎮土地使用税，有法規邏輯依據，理由是該時間與國税發[2003]89號文件第二條第一款中有關房地產開發企業城鎮土地使用税納税義務發生時間無縫對接。國税發[2003]89號文件第二條第一款是這樣規定的：“購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計徵房產税和城鎮土地使用税。”這裏特別要注意“自房屋交付使用”這個關鍵詞，這裏指的是《商品房買賣合同》約定的交房時間。順其意，從交房之次月起，納税人已轉移，從房地產開發企業轉移到購置新建商品房的業主，新的納税人的產生意味着舊的納税人的消失，只不過根據國税地字[1988]15號文件第18點第1項的有關規定以及各地出台的相關規定，個人自用住宅是暫免徵收城鎮土地使用税罷了。因此，對房地產開發企業，應自房屋交付使用之次月起調減城鎮土地使用税計税依據，但要按未交房產與已交房產的建築面積比例分攤計算城鎮土地使用税。已徵用未開發的土地應按規定全額徵收城鎮土地使用税。房地產開發企業從全部交房後的次月起，開發用地的城鎮土地使用税為零。

三、房地產開發企業土地使用税計算方法是什麼

房地產開發企業的土地使用税在税款的計算方面並沒有什麼特別的規定。其計算公式仍然為：應納税額=計税土地面積×適用税率。對此，《中華人民共和國城鎮土地使用税暫行條例》第三條作了明確規定：“土地使用税以納税人實際佔用的土地面積為計税依據，依照規定税額計算徵收。”

如果硬要説有什麼不同，那麼就是有關税收優惠政策上的區別，即房地產開發企業用於建造商品房的土地曾經有過一定的税收優惠。國家税務局《關於印發〈關於土地使用税若干具體問題的補充規定〉的通知》(國税〔89〕地字第140號)曾明確規定：房地產開發公司建造商品房的用地，原則上應按規定徵收土地使用税。但鑑於其在商品房出售之前納税確有困難的具體情況，對房地產開發公司徵地後商品房在建期間佔用的土地(有償轉讓使用的除外)，暫緩徵收土地使用税。對建成後的商品房佔地及院落，從辦理驗收手續之次月起徵收土地使用税。在辦理驗收手續前已使用或出租出借的商品房佔地及院落，應按規定徵收土地使用税。在商品房出售後，按土地使用權轉移的歸屬情況劃分徵免。

不過，按照國家税務總局《關於取消部分地方税行政審批項目的通知》(國税函〔2007〕629號)已經明確規定取消房地產開發企業的這一優惠，因而，自2007年6月11日起，也就是上述文件發佈之日起，房地產開發公司徵地後商品房在建期間佔用的土地也必須按照規定計算繳納土地使用税。

綜上所述，根據我國法律規定，需要對於房地產開發企業徵收土地使用税。關於，房地產開發企業土地使用税計算方法的問題，我國並沒有作出特別的規定，計算方法依然是税率乘以計算土地的面積。小編在這裏提醒大家，房地產開發企業不管通過何種方式獲得土地使用權，都需要及時繳納土地使用税。