大連企業動遷補償標準是多少？

大連企業動遷補償標準

（一）居住房屋補償安置

(1)貨幣補償

1、搬遷補助費

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十條第1款規定，一次性支付每户搬遷補助費800元(被拆遷人或者房屋承租人以房屋所有權證、房屋租賃合同為計户單位)。

2、安置補助費

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十條第3款規定，一次性支付每户安置補助費1000元。

3、電話、網絡、有線電視、煤氣設施補償費

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十一條規定，被拆遷人因房屋拆遷發生的電話(含網絡)遷移費、有線電視遷移費以及對有償取得煤氣設施費用的補償，由拆遷人承擔。

(1)電話遷移費200元

(2)網絡遷移費50元

(3)有線電視遷移費50元

(4)煤氣氣源費3000元

4、有照房屋貨幣補償金

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十、三十一條規定，實行貨幣補償的，根據被拆遷房屋的類區、用途、建築面積等因素，以房地產市場評估價格結算貨幣補償金額。拆遷住宅房屋實行貨幣補償的，市內區被拆遷房屋市場評估價格低於規定的拆遷住宅房屋最低貨幣補償標準的，按最低貨幣補償標準補償;被拆遷房屋市場評估價格高於規定的拆遷住宅房屋最低貨幣補償標準的，按市場評估價格補償。拆遷住宅房屋，被拆遷人或房屋承租人每户原住房建築面積不足規定的拆遷住宅房屋建築面積補貼標準的，拆遷人應按增加的建築面積給予貨幣補貼。

根據2007年4月1日實施的《大連市市內區城市房屋拆遷最低貨幣補償標準和房屋建築面積補貼標準》規定，房屋特、一類區建築面積每平方米5300元，原建築面積不足35平方米的，按35平方米計算;房屋二類區建築面積每平方米4800元，原建築面積不足40平方米的，按40平方米計算;房屋三類區建築面積每平方米4300元，原建築面積不足45平方米的，按45平方米計算;房屋四類區建築面積每平方米3800元，原建築面積不足50平方米的，按50平方米計算。增加面積部分的補貼，按照房屋所在類區的房屋拆遷最低貨幣補償標準的70%計算。

隨着2008年2月，大連市公佈了“新普通商品房標準”，該新標準普遍上調了級地標準：一級地、二級地10000元/平方米;三級地、四級地8000元/平方米;五級地、六級地7000元/平方米;七級地以上6000元/平方。考慮到保護被拆遷人不因拆遷造成居住水平降低的原則，部分地區正在研究採用重置新建商品房價格扣減結構成本差價方法計算補償金，相信政府會盡快出台政策重新調整房屋拆遷最低貨幣補償標準。

5、公有租賃房屋

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十八條規定，拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇貨幣補償的，租賃關係終止。屬於住宅房屋的，貨幣補償金的20%支付給被拆遷人，80%和增加的建築面積補貼支付給房屋承租人。

6、違章建築和超過批准期限的臨時建築-----不予補償。

7、拆除未超過批准期限的臨時建築

補償金=建築成本×剩餘期限/批准期限

同時，依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十二條規定，拆除經市政府有關部門批准建成的臨時建築，屬於使用人自住、具有常住户口、別處確無住房的，使用人要求貨幣補償的，拆遷人應按拆遷住宅房屋最低貨幣補償標準中房屋四類區補償標準的50%支付給使用人。

8、房屋附屬物

按照附屬物成本乘以成新度適當給與貨幣貨幣補償。

9、裝修補償

《大連市城市房屋拆遷管理辦法》沒有規定對居住房屋裝修進行補償，又因為該部分不能計入房屋評估價格中，因此拆遷雙方可通過協商給與被拆遷人適當補償。也可參照《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十二條規定，按照裝修成本乘以年折舊20%計算。

(2)產權調換

1、搬遷補助費

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十條第1款規定，一次性支付每户搬遷補助費800元(被拆遷人或者房屋承租人以房屋所有權證、房屋租賃合同為計户單位)。

2、安置補助費

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十條第2款規定，實行房屋產權調換的，在協議規定的過渡期限內，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，應支付臨時安置補助費，每户每月600元;被拆遷人或者房屋承租人使用拆遷人提供的週轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費。第四十五條規定，實行產權調換，拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人採取過渡安置的，應在拆遷補償安置協議中明確過渡期限。安置房屋為多層建築的，過渡期限不得超過2年;安置房屋為高層建築的，過渡期限不得超過3年。第四十六條因拆遷人的責任使被拆遷人或者房屋承租人延長過渡期限的，對自行安排住處的被拆遷人或者房屋承租人，應當自逾期之月起增加臨時安置補助費，超期在1年以內的，每月附加50%;1年以上的，每月附加100%。對週轉房的使用人，應當自逾期之月起按每户每月200元支付臨時安置補助費。

3、電話、網絡、有線電視、煤氣設施補償費

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十一條規定，被拆遷人因房屋拆遷發生的電話(含網絡)遷移費、有線電視遷移費以及對有償取得煤氣設施費用的補償，由拆遷人承擔。

(1)電話遷移費200元

(2)網絡遷移費50元

(3)有線電視遷移費50元

(4)煤氣氣源費3000元

4、有照房屋產權調換

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規定，實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第三十條、第三十一條的規定，計算被拆遷房屋的補償、補貼金額和所調換房屋的價格，結清房屋產權調換的差價。

按照上述規定，產權調換的差價=所調換房屋的價格-房屋貨幣補償金額-補助費用。

另一種方法：拆一補一，即原房屋面積抵頂調換後房屋面積，由被拆遷人支付房屋結構差價和增加的建築面積差價，其他費用另算。該方法在《大連市城市房屋拆遷管理辦法》沒有規定，但可以成為一種公平的拆遷補償安置方法。

5、租賃房屋

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十七條第2款規定，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係或補償安置達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第三十八條規定，拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產權調換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關係繼續保持。

6、拆除未超過批准期限的臨時建築

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十二條規定，拆除經市政府有關部門批准建成的臨時建築，屬於使用人自住、具有常住户口、別處確無住房的，拆遷人應按拆遷住宅房屋建築面積補貼標準中房屋四類區補貼標準給予妥善安置，使用人需按房價的50%承擔安置費用。

7、無照房屋、房屋附屬物、裝修參照貨幣補償方式執行。

（二）、生產經營房屋補償安置

(1)貨幣補償

1、有照房屋貨幣補償

根據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》、《城市房屋拆遷估指導意見》等現行的規範房屋拆遷行為的法律文件，經營用房屋拆遷補償程序上歸納為以下三點：一是拆遷人與被拆遷人協商簽訂《拆遷補償安置協議》;二是協商不成的，根據被拆遷房屋的類區、用途、建築面積等因素，雙方共同委託有資質的房地產評估機構評估房屋市場價格，以確定房屋補償價格;三是根據評估價格再行協商或行政裁決。

生產經營房屋通常要經過評估程序確定房屋市場價格，但房屋的評估值不能反映被拆遷房屋的全部價值，因此完全依據評估值作為拆遷補償金是不合理的。該評估價格中不包含裝修價格、停產停業損失、無法恢復設備價格等，且不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。評估側重考慮的是被拆遷房屋的類區、用途、建築面積因素，所以評估值往往不能被當事人所接受。

拆遷人與被拆遷人採取協商途徑儘快達成拆遷補償協議是處理生產經營用房屋拆遷中的最好辦法。當然協商應建立在一個合理的補償金額範疇內，可以選擇市場比較法，參考同地區、用途、面積房屋拆遷補償價格確定，也許可以選擇重置法，按同用途市場商品房價扣減土地出讓金、結構成本價差並通過剩餘使用年限比例綜合確定補償價。

2、無照房屋貨幣補償

無照房屋應首先排除違章建築和超過批准期限的臨時建築，並充分考慮其使用用途。生產營業用房和附屬用房不能等價補償。

生產營業用無照房屋與有照房屋屬於同一建築，且用途一致情況下，房屋評估時不做區分，只是註明該房屋中無照面積數值，供拆遷雙方協議補償價格。如果無照房屋是單獨建築，且無法通過規劃部門確認為臨時建築時，可參考《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十八條規定，按拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋計算補償金，即貨幣補償金的30%支付給被拆遷人，70%支付給房屋承租人。

3、未超過批准期限的臨時建築

按照建築淨值予以補償，即建築成本×剩餘期限/批准期限。如果該建築屬於生產經營用房屋的，其停產停業損失補償另行予以考慮。

4、房屋附屬物

房屋附屬物包括單獨的收發室、食堂及水塔、門樓、圍牆等建築物。按照附屬物成本乘以成新度適當給與貨幣貨幣補償。

5、裝修補償

《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十二條第二款規定，拆遷非住宅房屋(含經批准住宅臨時改變用途的)，對經房屋產權人同意裝修的不動產部分，拆遷人應按房地產評估機構對裝修原值的評估價格，進行折舊後對裝修人予以補助，年折舊率為20%。依此規定，裝修經5年以上將面臨沒有補償。拆遷雙方對此可以協商，適當給與放寬補償。

6、在職職工生活補助費

按《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十三條規定，拆遷生產、經營用房實行產權調換的，在停產、停業期間，按上年度市統計局公佈的人均收入標準的1.5倍，向被拆遷單位支付直接受到影響的在職職工的生活補助費。實行貨幣補償的，拆遷人一次性支付3個月生活補助費。

計算該項補助費時要考慮兩個問題，一是職工人數要求以勞動部門登記為準，需要以勞動合同、保險登記記載為準。二是統計局收入標準優先選用該行業工資收入標準，無該標準是，區別選擇在崗職工平均工資收入、全市城鎮職工平均工資收入、市內四區城鎮單位職工平均工資收入。

7、停產、停業損失補償

按照《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規定，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。通常該項損失有以下幾種補償方法：⑴補償標準按被拆除房屋建築面積每平方米300～400元，由拆遷當事人協商確定;⑵補償標準按其房屋市場評估金額的百分比，給予一次性損失補償;⑶補償標準按特許特許經營剩餘期限×利潤;⑷按照被拆遷房屋建築面積×23～25元/平方米?月×合理補償月份;⑸以拆遷公告發布前一年的月平均利潤額按月予以補償。

當事人雙方可協商選用哪種形式，但計算該項補償費時要考慮兩個問題，一是利潤應以税務機關登記為準，如採用定税的企業，利潤不能超過税務局的相關規定。二是合理補償月份雙方協商確定。

8、電話、網絡、有線電視、煤氣設施補償費

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十一條規定，被拆遷人因房屋拆遷發生的電話(含網絡)遷移費、有線電視遷移費以及對有償取得煤氣設施費用的補償，由拆遷人承擔。

(1)電話遷移費200元

(2)網絡遷移費50元+必要的材料費

(3)有線電視遷移費50元+必要的材料費

(4)煤氣氣源費3000元

9、運輸費、設備安裝費和無法恢復適用設備補償費用

按照《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十二條規定，拆遷非住宅房屋，不提供週轉房過渡安置，由拆遷人支付因搬遷發生的運輸費和設備安裝費，並對無法恢復使用的設備按評估作價予以補償。

常見的可安拆設備有空調、熱水器等，現大連沒有統一的費用標準，可按照市場專業人工費記取。運輸費按實際發生可估算。無法恢復使用的設備拆遷雙方可協商確定，如不能達成一致意見，由專業的資產評估師評估作價予以補償。

(2)產權調換

1、有照房屋產權調換

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條規定，實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本辦法第三十條、第三十一條的規定，計算被拆遷房屋的補償、補貼金額和所調換房屋的價格，結清房屋產權調換的差價。

按照上述規定，產權調換的差價=所調換房屋的價格-房屋貨幣補償金額-補助費用。

另一種方法：拆一補一，即原房屋面積抵頂調換後房屋面積，由被拆遷人支付房屋結構差價和增加的建築面積差價，其他費用另算。該方法在《大連市城市房屋拆遷管理辦法》沒有規定，但可以成為一種公平的拆遷補償安置方法。

2、租賃房屋

依據《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第三十七條第2款規定，被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關係或補償安置達不成協議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產權調換。產權調換的房屋仍由原房屋承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。第三十八條規定，拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋，被拆遷人選擇房屋產權調換的，由被拆遷人安置房屋承租人，租賃關係繼續保持。

3、在職職工生活補助費

按《大連市城市房屋拆遷管理辦法》第四十三條規定，拆遷生產、經營用房實行產權調換的，在停產、停業期間，按上年度市統計局公佈的人均收入標準的1.5倍，向被拆遷單位支付直接受到影響的在職職工的生活補助費。

計算該項補助費時要考慮三個問題，一是職工人數要求以勞動部門登記為準，需要以勞動合同、保險登記記載為準。二是統計局收入標準優先選用該行業工資收入標準，無該標準是，區別選擇在崗職工平均工資收入、全市城鎮職工平均工資收入、市內四區城鎮單位職工平均工資收入。三是補償月份按實際發生。

4、停產、停業損失補償

按照《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條規定，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。通常該項損失有以下幾種補償方法：

⑴補償標準按被拆除房屋建築面積每平方米300～400元，由拆遷當事人協商確定;

⑵按照被拆遷房屋建築面積×23～25元/平方米?月×合理補償月份;

⑶以拆遷公告發布前一年的月平均利潤額按月予以補償。

當事人雙方可協商選用哪種形式，但計算該項補償費時要考慮兩個問題，

一是利潤應以税務機關登記為準，如採用定税的企業，利潤不能超過税務局的相關規定。

二是補償月份按實際發生。

5、無照房屋、未超過批准期限的臨時建築、房屋附屬物、裝修及電話、網絡、有線電視安拆費、煤氣設施補償費、運輸費、設備安裝費和無法恢復適用設備補償費用參照貨幣補償方式執行。

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