土地使用權年限怎麼算？

我國土地實行的是所有權與使用權相分離的制度，土地所有權歸國家集體所有，土地使用權則可以通過出讓、劃撥等方式進行流轉，但土地使用期並不是無限的，而是依據用地類型有不同的使用年限規定。那麼，土地使用權年限怎麼算？詳情請參考以下文章。

一、土地使用年限

1、土地使用年限最高70年據市國土部門有關人士介紹，土地使用年限是從開發商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。根據1990年5月19日開始實行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常説的商品房用地）：全國統一執行的土地使用年限為70年；

工業用地（也就是人們常説的工廠、工業區）：全國統一執行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衞生、體育等公益事業性用地：全國統一執行的土地使用年限為50年；

商業、旅遊、娛樂用地：全國統一執行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國統一執行的土地使用年限為50年。

2、土地使用年限期滿可自動續期

根據2007年10月1日起施行的《物權法》中的明確規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”

據悉，在《物權法》出台之前，根據1994年7月5日的《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十一條規定，辦理土地使用權續期的，應當重新簽訂土地使用權轉讓合同，並依照規定支付土地使用權出讓金。也就是説，根據以往的規定，辦理土地使用權續期是需要繳納一定費用的。而《物權法》出台後，雖然規定了可以自動續期，但實際上並沒有對續期的土地使用費支付標準和辦法做出明確規定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案徵求意見稿）》開始在一定範圍內徵求意見，相比於“草案”，“徵求意見稿”以“按照國家有關規定自動續期”替換了“無償自動續期”。但是，當購房者的土地使用年限到期之後，需要怎樣進行權利延期，是否需要繳納土地出讓費用，繳納多少出讓費用，都還沒有一個明確的説法。而有關業內人士認為，適當續費是最有可能的。（江門日報 傅學超）

3、土地使用年限縮水的原因多對於為何會出現個別新買的住房土地使用年限就縮水的現象，房地產開發商和國土部門人士認為，主要是房地產開發時間週期較長、土地出讓後部分地塊存在轉讓以及土地閒置時間較長等原因造成的。

房地產開發時間週期較長也是造成“縮水”的一個主要原因，房地產開發商對此有同感。他們認為，從開發商獲得土地使用權開始，正常的房產規劃、開發和銷售等過程，一般需要兩到三年的時間，有的甚至會拖上三四年。遇到經濟不景氣，或者開發商資金不到位、相關證件未辦齊等因素，開發週期可能延遲得更久。

還有的房地產項目是分多期進行開發的，等到開發第三期、第四期時，相應的土地使用年限肯定會縮水較多。

此外，有的地塊經過出讓後，往往會在多個買家或者公司之間進行多次轉讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

二、土地使用年限怎麼算？

土地使用權年期修正

1、實質

土地使用權年期是指土地交易中契約約定的土地使用權年限。土地使用權年期的長短，直接影響可利用土地並獲相應土地收益的年限。如果土地的年收益確定以後，土地的使用期限越長，土地的總收益越多，土地利用效益也越高，土地的價格也會因此提高。因此，通過土地使用權年期修正，可以消除由於使用期限不同所造成的價格上的差別。

2、修正方法

(1) 計算使用年期修正係數，年期修正係數按下式計算：

K=1-1/(1+r)m /[1-1/(1+r)n]

式中：K——將比較案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正係數;

r——土地還原率;

m——待估宗地的使用權年期;

n——比較案例的使用權年期。

(2) 利用年期修正係數對交易案例地價進行年期修正，即有：

年期修正後地價=比較案例價格×K

案例：若選擇的比較案例成交地價每平方米為500元，對應使用權年期為30年，而待估宗地出讓年期為20年，該市土地還原率為8%，則年期修正如下：

年期修正後的地價=500×1-1/(1+8%)20/[1-1/(1+8%)30]=436.06元/m

首先，需要知道這塊土地的使用年限的起止日期，住宅享有70年的使用期限，從開發商拿到土地的時候就開始計算，所以一般買房子的時候，房子交到你手裏時，土地使用年限已經過去幾年了。其次，依據相關公式就可以計算得出土地使用年限還有多少。