廣州市集體土地房屋拆遷補償標準是什麼？

政府拆遷問題一直備受媒體和羣眾關注，按照以往拆遷情況來看，因為房屋拆遷而引發的一系列社會問題不計其數，作為房主我們最關心的是拆遷如何進行補償。近來來廣州市不斷加大城市化進程，制定了一系列關於廣州市集體土地房屋拆遷補償標準，從制度上保證了房屋拆遷的公平公正，依法維護羣眾合法權益。

第一章總則

第一條為規範我市集體土地房屋拆遷補償活動，維護拆遷當事人合法權益，保障我市集體土地房屋拆遷工作有序進行，根據《中華人民共和國土地管理法》、《廣東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》等有關法律、法規的規定，結合我市實際情況，制定本規定。

第二條在市轄區範圍內拆遷集體土地房屋，適用本規定。

第三條本規定所稱被拆遷人是指被拆遷集體土地房屋的所有權人。本規定所稱本村村民是指農村(居委)現有集體經濟組織成員以及經縣級人民政府批准回本村定居的原本村村民。

本規定所稱的“户”是指：安置被拆遷房屋的本村村民時，按如下規定分為“一户”：

(一)已婚夫婦及其未滿法定婚齡子女。

(二)地方政府建設通告或徵收土地預公告公佈之日，已滿法定婚齡的未婚村民。

(三)地方政府建設通告或徵收土地預公告公佈之日前，已離異或喪偶後未再婚的。

第四條拆遷集體土地房屋以農村集體房地產證或宅基地證作為補償依據。

被拆遷人提供其它產權證明文件，經國土房管部門確認可以作為權屬證明的，作為補償依據。

第五條拆遷集體土地房屋以地方政府建設通告或徵收土地預公告發布之日作為拆遷補償的估價時點。

地方政府建設通告或徵收土地預公告發布後，被拆遷人應當立即停止建房、遷户、裝修等相關活動。

應予補償安置的被拆遷人數以地方政府建設通告或徵收土地預公告發布之日時被拆遷人的户籍人口數確定。

第六條拆遷集體土地房屋，下列情形也應當予以補償：

(一)未超過批准使用期限的臨時建設房屋，但因城市規劃、建設和管理需要城市規劃部門已作出提前拆除決定而未按期拆除的除外。

(二)已依法取得建房批准文件但尚未建造完畢的房屋的已建部分。第七條拆遷集體土地房屋，下列情形不予補償：

(一)屬於《廣州市城市規劃條例》第六十三條規定的違法建設房屋。但本規定第二十條第(一)第2點規定情形除外;

(二)超過批准使用期限的臨時建設房屋; (三)新房建成後應當拆除的舊房;

(四)地方政府建設通告或徵收土地預公告發布後的搶建部分。

第二章集體土地住宅房屋拆遷

第八條拆遷集體土地住宅房屋的拆遷補償方式分為貨幣補償、產權調換和農民自建3種方式。

實行農民自建的，應符合本規定第十七條的有關規定。

第九條實行貨幣補償的，貨幣補償金額根據被拆遷集體土地住宅房屋的重置成新價和宅基地土地使用權區位補償價確定。計算公式：貨幣補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×被拆遷居住房屋建築面積宅基地土地使用權區位補償單價×核定的補償面積。

核定的補償面積依據本《規定》第十四條第二款計算。

如被拆遷居住房屋建築面積小於宅基地用地面積，按宅基地用地面積確定貨幣補償金額。

被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價由評估確定。

未超過批准使用期限的臨時建設房屋，按照重置成新價和剩餘使用期限予以補償，不給予宅基地土地使用權區位補償價。

按照前款規定對被拆遷人給予貨幣補償的，不再提供安置房或者另行安排宅基地。

第十條根據本規定第九條第一款確定的補償金額低於最低補償金額的，按最低補償金額予以補償。最低補償金額計算公式：最低補償金額=被拆遷集體土地住宅房屋重置成新單價×(被拆遷居住房屋建築面積—核定的補償面積) 集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價×核定的補償面積

集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價參考被拆遷房屋同區域城市房屋拆遷最低補償標準、國有土地有償使用費、徵地綜合區片價、相關税費等因素確定。

第十一條宅基地土地使用權區位補償單價、集體土地住宅房屋拆遷最低補償單價由市國土房管局根據廣州市國民經濟發展水平、廣州市國有土地使用權基準地價、房地產市場變化情況，經市人民政府批准後定期公佈。

第十二條被拆遷人只有一處集體土地住宅房屋且人均建築面積不足25平方米的，按人均25平方米的標準予以補償。

第十三條實行產權調換的，拆遷人可以根據規劃要求統一申請安置房建設用地，支付申請安置房用地的所有費用，並出資統一建設安置房;或者由拆遷人提供自有產權房屋安置被拆遷人。

第十四條實行產權調換的，被拆遷人的安置面積按照以下標準核定：被拆除房屋的批准建築面積低於25平方米/人的按人均25平方米核定，超過40平方米/人的按人均40平方米核定，在25～40平方米/人之間的按批准的建築面積核定;2人以下(含2人)的户，按2人核定;已婚並達到法定育齡夫婦尚未生育子女的按3人核定。

第十五條實行產權調換的，拆遷人與被拆遷人應當按照本規定第九條第一款、第十條、第十二條的規定確定拆遷補償金額，並與安置房的市場價格結算差額。

第十六條以下情形，被拆遷集體土地住宅房屋按重置成新價給予補償，不再提供安置房或者另行安排宅基地：

(一)被拆遷人除被拆除的集體土地住宅房屋外，尚有其他集體土地住宅房屋，且其他集體土地住宅房屋達到人均建築面積40平方米的。

(二)拆遷非本村村民居住房屋。

第十七條實行農民自建，應符合土地利用總體規劃、城市規劃和村鎮規劃，並按相關規定進行建設。

(一)本村集體經濟組織尚有宅基地，可以安排宅基地給被拆遷人自建住宅或由村集體經濟組織統一建設住宅。

1、如由被拆遷人自建，拆遷人對被拆遷人按照被拆遷集體土地住宅房屋重置價給予補償，對集體經濟組織按照宅基地土地使用權區位補償價給予補償。

2、如由村集體經濟組織統一建設住宅，拆遷人按本規定第九條第一款給予村集體經濟組織補償，由村集體經濟組織將建成的安置房分配給被拆遷人。

(二)本村集體經濟組織尚有農用地，可轉為非農建設用地供村集體經濟組織統一建設安置住宅的，由拆遷人依法辦理集體土地徵收、農用地轉建設用地等手續和支付相關費用，對村集體經濟組織按照被拆遷集體土地住宅房屋重置成新價給予補償。

第十八條拆遷集體土地住宅房屋，拆遷人還應當給予被拆遷人搬遷補助費、過渡期內的臨時安置補助費。

(一)搬遷補助費標準、支付方式。

拆遷人一次性給予被拆遷人每户500元的搬遷補助費，電話、有線電視遷移費、管道煤氣安裝費等，具體補償標準按照物價部門的規定執行;

(二)臨時安置補助費標準、支付方式。 1.被拆遷人自行安排住處的：

(1)實行產權調換的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起，給予3個月臨時安置補助費。

(2)被拆遷人或村集體經濟組織自行建設的，拆遷人按核定的安置面積，自被拆遷人交付被拆遷房屋之日起至安置房竣工之日止，按月支付臨時安置補助費。如無不可抗力的原因，安置房建設應於取得建設用地批准書之日起2年內完成。

2.被拆遷人使用拆遷人提供的週轉房的，拆遷人不支付臨時安置補助費，過渡期內的水電費由被拆遷人支付。但水電費超過被拆遷房屋所在地段單價標準的，超出部分由拆遷人支付。

本條所稱的臨時安置補助費按被拆遷地段同類房屋的市場租賃價格確定。

第十九條拆遷集體土地住宅房屋，被拆遷人在規定期限內自行搬遷的，拆遷人可以在與其簽訂的拆遷補償安置協議補償金額的5%以內給予獎勵。

第三章非住宅房屋拆遷

第二十條拆遷已領取營業執照用於生產經營的房屋由拆遷人給予貨幣補償，該補償包括房屋補償、停產停業補償以及設備安裝調試等其他補償。

(一)房屋補償。

1、經規劃部門批准的生產經營房屋，按規劃部門批准時所核定的具體使用功能、性質按重置成新評估給予補償。

2、未經規劃部門批准擅自改變使用功能用於生產經營的房屋，按照集體土地住宅房屋重置價結合成新評估給予補償。

3、屬於未超過批准使用期限用於生產經營的臨時建設房屋，按照重置成新價、剩餘使用期限評估確定。

(二)停產停業損失的補償標準。

1、符合重建條件的企業，按評估機構評估確定的重建期核定停產、停業補償時間。不符合重建條件企業的停產、停業損失補償時間依據法定清算所需時間確定。

2、對符合重建條件的企業，停產、停業損失補償標準可參照企業上年度月平均生產(經營)成本以及重置固定資產、技術改造和安置職工等費用支出情況確定;對不符合重建條件的企業停產、停業損失補償標準，按企業因停產、停業導致的實際損失(包括安置職工所涉及的費用等)情況確定。

(三)其它補償。

1、被拆遷人設備搬遷和安裝、調試的費用，按評估額給予補償;

2、被拆遷人的無法恢復使用的設備，按重置價格結合成新評估給予補償。第二十一條拆遷用於教育、科學、文化、衞生、體育等公益事業的房屋，拆遷人應當按照規劃要求及原面積予以復建。按照規劃要求無法復建的，按照重置價予以補償。

第四章附則

第二十二條拆遷人應當將被拆遷人房屋、人口、安置面積等情況在拆遷地塊現場公示，公示期為15日。公示期間有異議的，可以向拆遷人反映，拆遷人應當在15個工作日內進行核實，並答覆異議人。

第二十三條被拆遷人對居住房屋補償價格有異議的，可以與拆遷人共同或者分別委託具備房屋拆遷評估資格的房地產評估機構進行評估。共同委託不成或者對分別委託評估的結果有異議的，經拆遷當事人申請，可以由房地產行政部門採用隨機抽取的方式確定房地產評估機構進行評估，評估結果作為補償安置的依據。

第二十四條縣級市參照本規定實施。

第二十五條本規定自頒佈之日起實施，有效期五年。

廣州市集體土地房屋拆遷補償標準同時兼顧了多方羣體的利益，保證了標準的可實施性。一般來説房屋拆遷補償的方式可分為現金補償和產權置換，具體哪一種大家結合實際作出理智選擇，此外需要特別注意的是此補償標準的實施年限為五年，也就是説集體土地房屋拆遷的標準並非一成不變的，現實中可能會有所差別，大家以實際公佈的為準。