房子少證被拆除？北京高院案例，無證房不能直接認定為違建

你的房子有證嗎?

根據《城鄉規劃法》的規定，農村的房屋建築應當取得“鄉村建設規劃許可證”。但在實際徵收過程中，農村裏很多老房子是沒有這一證件的。徵收方有時候就會因此告訴被徵收人，房子沒證屬於違建，要拆除，不給補償或者補償很低。

無證農房就等於違建，必須拆除嗎?即明律師將在本文中結合北京高院的一則審判案例，為大家解答這個問題。

前情概述

當事人蔡先生是北京市平谷區的一名村民，在本村有一處宅基地，以及地上房屋數間，宅基地的取得時間是2001年。

2018年，蔡先生收到案涉《限期拆除決定書》，指出他在自家宅基地上建的磚混彩鋼房沒有取得“鄉村建設規劃許可證”，違反了《北京市城鄉規劃條例》(2009年版)的相關規定，應當認定為違建，要求他拆除自家宅基地上的違建。

蔡先生不服，提起了行政複議。行政複議結果認為，違建認定無誤，但查處程序錯誤，因此認定《限期拆除決定》作出違法。但蔡先生認為不只是程序有問題，他的房子本來就不應當被認定為違建，於是向一審法院提起了訴訟。

違建認定事實不清、證據不足，重新作出複議決定

一審法院經審理認為，首先，行政機關在作出限拆決定之前沒有對當事人進行告知，也沒有告知和尊重蔡先生其享有的陳述申辯權利，違建查處程序存在問題;其次，對於蔡先生的房屋這類存在歷史和規劃等原因的建築，不能僅以審批手續的有無確定其合法性，行政機關在認定蔡先生的房屋屬於違建時，並沒有充分考慮這些因素，也沒有聽取蔡先生的陳述申辯，認定證據不足，綜上因素，一審法院判決行政機關重新作出案涉《行政複議決定》。

被訴行政機關不服該判決，提起上訴。北京市高級人民法院經審理認為，結合本案中的具體土地使用現狀、歷史遺留及政策原因等情況，對於未取得鄉村建設規劃許可的建築，不應一概認定為違法建設並責令限期查處，應該作出進一步調查、核實。因此北京市高院作出判決，維持一審判決，駁回一審被訴行政機關的上訴。

不能僅以證件定違建，無證不代表直接拆除

由於歷史原因、政策和規劃變動等原因，並且隨着相關法律法規的逐年完善，廣大農村範圍乃至城市區域都存在不少審批手續不完善、證件不齊全的房屋。

對於這些房屋，行政機關不能簡單地以有證沒證來認定違建，必須結合房屋的建築年限、當時的相關規定和特殊政策，以及當事人的陳述申辯意見等，綜合作出判斷。

重要的是，行政機關必須進行全面的調查和核實，並且在違建查處過程中必須嚴格遵守法律規定程序，尊重當事人的救濟權利，保證違建查處程序正當性。

如果有被徵收人朋友也存在房屋無證、少證，但建房年代較早，規定政策早已發生變化等情況，可以像本案蔡先生這樣，積極行使自己的救濟權利，在法律支持範圍內維護自己的合法權益。