還在擔心拆遷房的買賣,不妨看過來
拆遷房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時,對被拆遷住户進行安置所建的房屋。安置的對象是城市居民被拆遷户,也包括徵拆遷房屋的農户。隨着城市建設發展步伐的進一步加快,政府儘可能新建更多的安置房,不斷滿足拆遷户的需求已迫在眉睫。
拆遷房與普通商品房還是有一定區別的。此類房屋的顯著特點是有交易時間限制,而且許多房屋的權屬人也不太明晰,因此經常容易引起糾紛。購房者在購買此類房屋時,應擦亮眼睛,多觀察多瞭解,並要注意規避其中的風險。
第一種:拆遷房房價爆升,賣家後悔了
賣方不配合辦理過户,買方不能辦理過户手續,這類糾紛目前是最常見。由於房價上漲,原來幾十萬的房子,現在市場增值百萬元,勢必造成出售方的心態不平衡,往往出售人提出價格的補貼。買受人不同意的,出售人便不配合過户,買受人只能起訴。
法律對該糾紛的審理,會支持買方的主張,賣方應當無條件辦理過户。因為配套商品房合同有效,對雙方有約束力。賣方協助買方辦理過户手續,是在履行交付的義務。不履行義務的,法院可以判其履行。
作為買方的律師,勝訴是有把握的,但作為賣方的律師,該做的工作應是努力調解,為被告儘可能的爭取利益。
作為這種糾紛,應以誠信為基礎,賣方在出售房子時,就應該考慮到房價上升的風險。按照賣家的邏輯,那麼是不是如果買賣期間房價暴跌,賣家也會讓利呢?明顯不會。因此在此類糾紛中,交易雙方應以誠信為基礎,具備一定的風險承擔意識。
第二種:突然限購導致拆遷房買賣無法完成
配套商品房雖具備過户條件,但由於買家的原因(如限購)無法辦理過户等因素,賣家提出解除合同。
列舉一個案例,買家是外地人,2009年在上海購房,訂立買賣合同之時,上海還沒有限購一説。因為配套商品房五年內限制過户,故合同約定雙方辦理過户的時間為2013年12月30日之前。過户條件具備了之後,上海出台限購政策,買家成為了限購對象,無法過户。
法院雖支持了賣家的主張,認定限購為不可抗力,合同目的無法實現,但無法實現合同目的原因為任何一方不可預見、不能避免、不能克服的政策所致。合同雖然解除,但現房屋價格上漲到110萬元,對上漲的差額部分賣家應給付買家。
也就是説,一場無法完成的交易,賣家還要為買家這幾年的“損失”埋單。因此大家在簽訂此類“拆遷房”交易合同時,一定要重視由於過户時間限制,所帶來的房產增值或貶值的賠付風險。
第三種:拆遷房“一房兩賣”引糾紛
出售人一房二賣或抵押給抵押權人造成房屋權屬發生動搖,列舉崑山的一個案件,出售人將房屋一房二賣,到底誰的買賣合同有效需要司法確認。
如果將房屋進行抵押借款,需要司法確認抵押合同是否有效。抵押合同的效力是否優於買賣合同等均是該糾紛需要審理的內容,需要律師很好把握。
對於“一房兩賣”的類型,主要需判斷兩份買賣合同的效力孰先孰後以及保護的順序:辦理過户登記優先方、實際佔用房屋優先方、全額付款優先方、合同訂立優先方等,當然,前提是兩份買賣合同購買人均是善意的。
對設定抵押的房屋這種類型,抵押權人是善意的,則應當優先保護。
此類糾紛最終的法律協調解決,都是補救措施,另一方一般都會遭受很多的損失。為避免此類損失,關鍵還是要事前萬分謹慎,到房管局充分做好“查冊”,真正核查房產沒有問題了,再進行交易。
第四種:合同一方買賣期間死亡
交易中買賣任一方當事人死亡,如果符合不可預見、不能避免、不能克服的條件,可認定為不可抗力,視為符合合同法規定的解除條件。
具體來説,遇到五種情況,當事人可以解除合同:
1.因不可抗力致使不能實現合同目的;
2.在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示,或者以自己的行為表明不履行主要債務;
3.當事人一方遲延履行主要債務,經催告後在合理期限內仍未履行;
4.當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為,致使不能實現合同目的;
5.法律規定的其他情形。
另外,在此類糾紛中,如在繼承人不願承擔合同權利義務的前提下,則交易合同亦可依法解除。
第五種:拆遷房突然冒出多個“房主”
配套商品房來源於安置,拆遷安置協議有可能沒有明確安置人,安置人提出對配套商品享有權利。以其他共有權人擅自處分權利,主張合同無效。
配套商品房交付的權利憑證一般只是拆遷安置協議。拆遷的政策如果是數人頭,在拆遷安置協議上應將安置人清晰的列明,讓買受人一目瞭然,清楚配套商品房的權利人,不會遺漏權利人。一般這種協議明確了“拆遷房”的權利人,較好地規避了此類糾紛風險。
然而現在的拆遷通常是安置人不明晣,容易突然出現另一個安置人主張配套商品房的權利。
對此類糾紛,法院一般不會認為配套商品房買賣無效,而是會保護配套商品房合同的效力,支持合同繼續履行,而在內部協調好各原“房主”間的利益分配。
結語:針對此類“拆遷房”,買家更應擦亮眼睛,因為此類房產比普通商品房有更多的“陷阱”,只有事前多做功課,多核查多瞭解,才能儘可能避免這些“雷區”。希望通過本期説法上的小技巧,能讓您選到物廉價美的划算“拆遷房”。
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