國有土地房屋徵收前置文件瞭解清楚，保證房子安全不糊拆

徵收決定是對徵收範圍內房屋進行徵收的合法性依據，是一切徵收活動的前提。

那麼做出徵收決定前，地方政府及項目建設單位都需要取得哪些前置性文件呢?筆者查閲《國有土地上房屋徵收與補償條例》後發現，其中並沒有關於前置性文件的具體規定，但是結合各地制定的國有土地上房屋徵收實施細則及土地管理法、城鄉規劃法等，做出徵收決定的前置性文件有建設項目立項批覆、規劃許可文件、土地預審文件這三大類。

一、建設項目立項批覆

《北京市國有土地上房屋徵收與補償實施意見》三：

為了公共利益需要徵收房屋的，由建設單位向建設項目所在地區縣人民政府提出徵收申請，並提交項目批准文件、規劃意見、土地預審意見等文件。

收到申請後，區縣人民政府按照《徵收補償條例》規定審核建設項目是否符合房屋徵收條件。

可以看出，北京市的國有土地上房屋徵收細則中明確要求徵收決定作出前需要取得建設項目批准文件。

徵收條例明確規定了只有公共利益才可以徵收國有土地上房屋，因此只有取得立項批准文件對建設項目進行明確才能保證公共利益的前提。

且立項批覆是發展改革部門從經濟效益、資源配置、社會效益、投入產出、環境保護等角度進行論證，對建設項目的批准文件。

他是最先需要取得的法律文件，否則其他前置行政行為也無法進行。

二、規劃許可文件

《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》：第十條(房屋徵收範圍的確定)符合本細則第八條第(一)項至第(四)項規定的建設項目需要徵收房屋的，房屋徵收範圍根據建設用地規劃許可證確定。

可以看出，規劃許可文件也是徵收決定作出前的重要前置性文件。

首先，只有取得規劃許可文件才能確定徵收範圍，否則極有可能出現超出實際需要進行徵收並挪作他用的情況。

其次，對於《國有土地上房屋徵收與補償條例》中規定的符合城市規劃、專項規劃的要求，也需要在取得規劃許可文件後才能明確，否則無法判斷是否符合相關的規劃。

三、土地預審文件

徵收決定作出前是否需要取得國土部門的相關批准文件呢?依據《建設項目用地預審管理辦法第十一條：預審應當審查以下內容：(一)建設項目選址是否符合土地利用總體規劃，是否符合國家供地政策和土地管理法律、法規規定的條件;可以看出，對於徵收條例明確規定的是否符合土地利用總體規劃的要求，房屋徵收部門需要取得國土部門出具的用地預審意見加以證明。

且依據《國務院辦公廳關於加強和規範新開工項目管理的通知》的相關規定，用地預審文件是取得建設項目立項批覆的重要前提，因此其也是徵收決定做出前的必備文件。

綜合前述三點可以看出，雖然《國有土地上房屋徵收與補償條例》沒有明確要求這三項文件，但是結合相關條文可以看出，這三項文件是必須的，三項批准文件既是徵收決定的證據，證明其是否經過批准，同時又是其依據，如果缺少三項文件中的任何一個或者順序顛倒，徵收決定都是不合法的。