拆遷談判中,有哪些雷區需要避開?
一、拆遷談判中,有哪些雷區需要避開?
1、必須以法律為依據,不談拆遷政策
地方上的拆遷政策都是基於拆遷成本和拆遷效率而制定的,大都是拆遷方單方面制定的,有利益方面的因素,在某個環節與法律相違背的。所以我嘛與之談判時儘量不要去談拆遷政策,我們要按照國家法律來尋找拆遷政策的法律漏洞和違法點,做到依法的,有理有節的據理力爭,爭取主動,保障自己的拆遷賠償不被縮水。
2、保持好心態,審視利弊
拆遷方為了儘快完成拆遷,往往會出台一些迷惑拆遷户的拆遷獎勵制度,用微小的利益誘惑拆遷户,有時的確起到了一定的作用,提醒大家千萬別上當。
我國法律對房屋拆遷做了明確的規定,拆遷房的價格不得低於類似房屋的市場價格,要保障被徵收人的居住條件和生活品質不下降。
3、具體實施藥落實到文字上,空頭支票別信
拆遷過程中,往往有某個領導會鄭重其事的承諾什麼,千萬別信,任何個人是不能代表組織的。空口無憑的日後反悔不承認的事屢見不鮮,必須要談好條件後落實到書面上,雙方簽字蓋章後才能有效。
二、拆遷談判的準備工作有哪些?
(一)前期摸底
知己知彼是任何一場談判必須具備的,因此,在拆遷談判前,最好提前瞭解一下拆遷期限,觀察實際的拆遷進度情況, 有條件的話還可以做一下信息公開,瞭解項目的立項、規劃、資金等情況。如果談判前能掌握一些拆遷方的違法點,那麼對我們切入談判和掌握一個談判的主動性是很有幫助的。
(二)細節處掌握主動
拆遷中很多釘子户就一個辦法:拖,要麼就躲着不見,要麼就找各種理由不去談。根據我們多年的經驗:合法、合理並且必要的拖延才能真正在拆遷中佔據主動。拆遷中我們不主張拒絕談判,但是要掌握談判的主動性。
(三)選擇適合的時機報價
我們要做的就是在給對方一個價格的同時,又讓對方覺得我們什麼都還沒有透露。
(四)先確定補償原則,再談細節
拆遷一開始的時候,雙方對補償價格的心理預期差距很大,有時候雙方對一些原則性問題存在根本分歧,比如到底是按普通住宅還是商鋪進行補償,按集體土地還是國有土地的標準補償,按違章建築還是合法房屋進行補償,如果這些原則性問題得不到解決,談細節問題和給出具體的報價都沒有任何意義,從這個角度來説,我們也應該在拆遷前期避免暴露我們的心理低價。
拆遷機構組織進行拆遷之前,都是需要先與被拆遷户之間進行協商,確定拆遷補償、安置補償、搬遷補償以及誤工費等的補償費的,但是需要注意的是,拆遷補償是有兩種補償方式的,即金錢補償和產權置換,但是還存在一種例外,就是產權置換與貨幣補償相結合的形式。
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