出讓的土地如何進行抵押

抵押擔保是指債務人或者第三人不轉移對某一特定物的佔有，而將該財產作為債權的擔保，債務人不履行債務時，債權人有權依照擔保法的規定以該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優先受償。債務人以自己的房屋、汽車等財產作為自己債權擔保的行為就叫做抵押擔保，作為擔保的一種方式，我國法律對債務人相關的財產能否作為抵押物以及相關的抵押順序是做了明確規定的。

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土地使用權抵押如何進行評估

劃撥抵押評估在城鎮中比較常見。劃撥土地由於沒有使用年限，且登記面積一般較大，部分土地由於城市開發和建設，規劃用途和實際用途都發生了變化，加上劃撥土地進行抵押時存在着諸多限制條件，使該類型用地的評估比較複雜，測算難度也較大。那麼，劃撥評估時應注意哪些問題呢?

  1、遵守土地估價的一般原則

土地使用權抵押屬於二級市場行為，但劃撥土地沒有經過一級土地市場，因而，當它直接進入二級市場後，評估時就要充分考慮其特殊性，但必須遵守土地估價的一般原則。在進行評估時，可以先將劃撥土地假設成可以在公開市場上自由轉讓的土地，並由此確定價格。只有在此假設前提之下，評估時才能符合替代原則、預期收入原則、最有效使用原則及供給與需求原則等。

  2、充分考慮評估中的風險

劃撥土地使用權抵押是一種具有中國特色的土地市場行為。由於劃撥土地屬於國有資產，因此進行抵押前必須經過有關部門的批准。抵押人、抵押權人還需要與土地管理部門簽定有關核定的協議，其評估價格並不等同於土地的預期價格，而是比它低。在評估過程中，要充分考慮抵押期間的風險性，以保守性評估為指導原則，在測算出預期土地價格之後，應進行一定幅度的風險係數修正，但修正幅度不宜超過20%。

劃撥土地使用權抵押評估的目的是為抵押人，或抵押權人進行抵押貸款提供價格依據，所以，評估時既要為抵押人測算出土地的有效價值，又要替抵押權人充分考慮放貸的安全性。由於在抵押人無法償還時需對抵押物進行強制性的清償處理，所以評估測算時還應考慮強制處置和有關費用。評估結果應該是扣除了處置費用後的價格，即評估價格等於市場預期價格減去強制處置費用。

一個符合當地實際情況的拆遷補償標準是順利拆遷的關鍵，能夠得到合理的補償，拆遷户也是支持拆遷的。如果不嚴格按照拆遷補償標準來，有可能導致拆遷矛盾，導致拆遷工作停頓，造成的損失也是不小的。