買賣不破租賃是否適用工業用房?
一、買賣不破租賃是否適用工業用房?
適用,因爲買賣不破租賃是適用於不動產的,從買賣不破租賃原則的確立過程可以看出,該原則主要適用於土地、房屋等不動產的租賃。買賣不破租賃,即在租賃關係存續期間,即使所有權人將租賃物讓與他人,對租賃關係也不產生任何影響,買受人不能以其已成爲租賃物的所有人爲由否認原租賃關係的存在並要求承租人返還租賃物。
最高人民法院《關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》第119條,私有房屋在租賃期內,因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的,原合同對租賃人和新房主繼續有效。
二、買賣不破租賃的適用瑕疵有哪些?
1、是否僅僅適用於買賣。
“買賣不破租賃”這一法律制度,不僅包括因買賣而引起的租賃物所有權變動,還包括因贈與、繼承、互易甚至合夥投資引起的所有權變動。此種廣義理解已爲大多數人所認同。據此,“買賣不破租賃”精確地理解爲“租賃物所有權變動不得對抗租賃物債權”更爲準確些。
2、是否適用於“動產”。
如果所有權轉移以交付爲要件的動產也適用第 229條,將不利於財產的流通,有悖於現代民法的宗旨。因此《合同法》第229條中租賃物一詞,應限定於不動產,如房屋等更妥。但司法習慣是這樣做,但也沒有法律條文明確。
3、買賣不破租賃與抵押權競合。
最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第66條第1款規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現後,租賃合同對受讓人不具有約束力。因此,以抵押財產出租的,不適用“買賣不破租賃”原則,在這種情況下,抵押權優於租賃權,租賃關係因抵押權的實現而解除。
4、財產保全與租賃競合。
財產保全與租賃競合,指在同一標的上同時存在財產保全和租賃,二者在效力上發生衝突的情形。若租賃先於查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後,原租賃契約當然地適用於債權人,對債權人具有法律拘束力,因爲承租人在承租時並不能預見到將來租賃物會被查封。
若租賃後於查封存在,則在債權人依法定程序取得被查封財產所有權後,原租賃契約並不適用於債權人,除非債權人同意。因爲查封的目的是實現債權,承租人明知承租的房子有可能被變賣,卻仍然與出租人訂立租賃契約,由此帶來的風險只能由他自己承受。
不動產買賣之後如果適用買賣不破租賃的,不動產上的承租人必須按照原租賃合同向出租人,即買受人繳納租金,買受人在租賃合同有效期內不得收回房屋,否則視爲違反租賃合同約定,需要支付違約金,但是,雖然出租方變成了買受人,但是雙方也不需要重新訂立租賃合同。
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