買賣共有房屋要注意什麼
若房屋只登記在一個人名下的,我們稱之爲個人房屋,但要是多人共同擁有一套房屋的所有權,那麼就屬於共有房屋。就共有房屋來看,實踐中也是可以進行買賣的。但此時有一些特別的地方需要當事人注意,那到底買賣共有房屋要注意什麼呢?我們一起通過下文進行具體瞭解吧。
一、買賣共有房屋要注意什麼
1、房屋共有人對共有房屋都享有權利、承擔義務。
共同共有人在共有關係存續期間對共有房屋共同享有權利、承擔義務,不能自由處分其應有部分,不得分割共有房屋。但如果是按份共有,各共有人已經明確了共有的份額,則各共有人可在一定限制範圍內處分其份額,當然,這裏的份額不是實物上的份額,而應當理解爲價值上的份額。
2、共有房屋的買賣,因按份共有和共同共有又有不同。
按份共有的房屋在大多數共有人同意的情況下就可以出賣,只是共有人相對於其他購買人享有優先買受權。共同共有的房屋的出賣則需經過全體共有人一致同意方可進行,部分共有人擅自處分共有房屋的,一般應認定無效。當然,第三人善意、有償地取得該房屋的所有權的,則應當維護第三人的合法權益。由此給其他共有人造成損失的,由擅自處分共有房屋的人予以賠償。
二、共有房屋出售糾紛怎麼解決
實踐中,經常會有房屋共有人,以其他共有人擅自處分共有財產爲由,主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題,應區別不同的情形分別處理:
1、一是房屋出售時,權利登記僅爲出賣人一人的,基於不動產的公示、公信原則,買受人有理由相信出賣人系房屋的完全權利人,其與出賣人之間簽訂的買賣合同,應認定爲有效;但如有證據證明買受人存有過錯,與出賣人惡意串通,損害其他共有人利益的除外。
2、房屋出售時,權利登記爲數人的,基於部分共同共有人,不得擅自處分共有財產的法律規定,在其他權利人事後不予追認的情況下,應認定買賣合同無效;但買受人有理由相信出賣人有代理權,符合表見代理構成要件的,應確認買賣合同有效。
由於共有房屋不是歸一人所有,因此要是買賣共有房屋的話,原則上是需要所有共有人同意才行,否則就侵犯了其他共有人的權益。實踐中,作爲房屋共有人之一,如果您發現一方共有人擅自出賣房屋,侵犯了您的合法權益,此時可以通過司法途徑進行維權。
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