借名買房後如何恢復名字是正確的?
借名買房,是指某一民事主體是購買房屋的實際出資人,但房屋實際登記在另一個民事主體下。
換句話說:就是房屋的實際出資人不是房產證上登記的人,而是其他人。借名買房,主要涉及的是借名登記問題。
目前在實務訴訟之中,對於借名買房問題,主要兩種觀念:
1、訴訟,對房產登記機構提起更正登記,要求法院判決房產登記機構登記錯誤,更改不當的行政行爲;
2、訴訟,對被借名人提起給付之訴,要求法院判決房屋所有權人爲借名人,且被借名人協助借名人辦理房屋所有權轉移登記:
《民法典》對此有了規定,基於法律行爲的不動產物權變動,原則上以登記爲生效要件,不登記不影響合同效力,但不動產物權變動的效力不發生。
也就是在借名買房之中。
被借名人和借名人即便是存在一個借名購買房屋的約定,但該約定只是雙方之間的合同關係,而不能發生物權的變動效果。
被借名人已經登記在不動產登記簿之上,不動產登記簿具有公信力,具有物權效力,被借名人根據不動產登記簿已經是所有權人,具有物權效力。
所以不能依照合同關係來證明不動產登記機構的物權登記錯誤,讓法院判決,不動產登記機構進行更正登記。
故應該適用第二種。
因爲存在借名合同的情況下,直接提起行政訴訟,要求不動產登記機作出更改登記簿實際權利人的行政訴訟請求。
法院可能不會受理,也不會直接判決法院歸屬在借名人名下。
而只能提起給付之訴,訴訟被借名人,要求其協助辦理變更登記,或者直接拿着法院判決,要求不動產登記機構予以變更。實務之中的法律風險
物權風險:因爲借名買房和實際登記人不一致,那麼會出現善意取得問題。
如果被借名登記人,將房屋移轉出去,且進行了登記,那麼房屋實際所有人,可能只能要求被名人賠償,而得不到相應的房屋所有權。
如果被借名人爲其他案件的被執行人,房屋可能作爲被借名人的財產查封,甚至拍賣變賣。訴訟風險。
如果沒有相應的委託合同或者借名買賣合同等其他證據支持,那麼法院也會判決,被借名買房人爲房屋所有權人。
在我們的日常生活中,是難免會遇到相關的需要購買房屋的情形的,需要注意的是,此時如果是借名買房時,應簽署明確的委託合同、借名買賣合同,並且在借名買房後,在政策改變後,及時過戶在自身名下,如果出現被借名人買賣或者被執行情況,及時作出異議登記申請。
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