不動產投資入股的税務問題應該如何處理？

不動產投資入股的税務問題應該如何處理？

增值税相關政策規定，以不動產、無形資產投資入股，與投資方不共擔風險，收取固定的利潤的行為，需要繳納增值税。

《增值税暫行條例》第二條　增值税税率：

(一)納税人銷售或者進口貨物，除本條第(二)項、第(三)項規定外，税率為17%。

(二)納税人銷售或者進口下列貨物，税率為13%：

1.糧食、食用植物油;

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭製品;

3.圖書、報紙、雜誌;

4.飼料、化肥、農藥、農機、農膜;

5.國務院規定的其他貨物。

(三)納税人出口貨物，税率為零;但是，國務院另有規定的除外。

(四)納税人提供加工、修理修配勞務(以下稱應税勞務)，税率為17%。

税率的調整，由國務院決定

但是，對於不動產投資入股是否可以向税務機關申請代開發票，業界則存在兩種意見：

一種認為既然以不動產、無形資產投資入股不徵增值税，且不動產、無形資產的評估價值可通過符合資質的中介機構核定，企業就可以根據中介機構的評估報告入賬，為必申請代開發票。另一種意見則認為，税務機關應為企業開具發票，因為税務機關具有長期管理髮票的經驗，且發票具有防偽標識，可以方便税務機關日後跟蹤及監控，而且在現行税收法規中找不到對此行為不開具發票的依據，所以是否開具發票不該以是否應税作為標準。

根據相關的發票管理辦法，發票用於生產經營活動，而股東把不動產投資辦企業，不屬於生產經營活動，不應開具發票。因此，企業可以根據相關中介機構出具的評估報告進行相關的賬務處理。

個人股東以不動產投資入股，要繳個人所得税嗎?

《國家税務總局關於資產評估增值計徵個人所得税問題的通知》規定，個人以評估增值的非貨幣性資產對外投資取得股權的，對個人取得相應股權價值高於該資產原值的部分，屬於個人所得，按照“財產轉讓所得”項目計徵個人所得税。税款由被投資企業在個人取得股權時代扣代繳。個人不能提供完整、準確財產(資產)原值憑證的，主管税務機關可依法核定其財產原值。

但是後來，該文件被國家税務總局收回了。筆者認為：如果一個自然人以不動產投資一家企業，需要繳納税金。而另一個自然人以貨幣資金投入一家企業，不需要繳納任何税金。對於不同自然人來説，這就造成不公平，也違背了税法的公平性。因此，在實踐過程中，納税人碰到用不動產投資入股的情況，要與主管税務機關積極溝通，爭取在投資環節不繳納個人所得税，等待轉讓或處置環節繳納個人所得税。

法人股東以不動產投資入股，要繳企業所得税嗎?

企業法人以非貨幣性資產——不動產投資入股另一家企業或成立新企業，意味着，該企業法人用非貨幣性資產換取了另一家企業的股權。

如果該企業法人符合《財政部、國家税務總局關於企業重組業務企業所得税處理若干問題的通知》特殊重組的條件規定：可以暫緩繳納企業所得税，可以達到延遲納税的目的。

如果上述交易不符合特殊重組的條件，根據企業所得税法的相關規定：企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用於捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應該視同銷售貨物，轉讓財產或者提供勞務。這就意味着用不動產換取股權的交易行為，企業應該視同銷售不動產，按照不動產的銷售確認轉讓的損益。

除了符合財税〔2009〕59號文件企業特殊重組的規定。

以上便是不動產投資入股的税務問題應該如何處理的具體解決辦法，確實不動產在投資中是一種特別的存在，並不是所有人都可以接受這種形式的投資，而且對於不動產的税務問題也是需要特別對待的，因為對於資金投資來説是不需要繳納税金的，但是現在有些地方卻要求以不動產投資入股的企業繳納税金，這對於企業來説是不公平的。