廣東順德宅基地買賣處理原則？

對於一直在建設和發展的國內，關於土地的改革一直在改變，關於農村宅基地，是有一定的權限的，不可以隨意按照人為的想法進行肆意的買賣，租用，或者將土地用作其他方面的用途，由於各地的政策不同，以下就是關於廣東順德宅基地買賣處理原則的解答。

近年來，城市近郊農民要求收回原已出賣的房屋引發的農村房屋買賣糾紛案件增多。由於目前相關法律、法規不夠明確，審判實踐中對農村房屋買賣合同效力認識存在差異，從而導致不同的裁判結果。本文就農村房屋買賣合同的效力認定和處理原則進行探析。

一、農村房屋買賣合同糾紛案件的特點

1、從買賣雙方身份來看，出賣人為農村村民，買受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2、從交易發生的時間看，多發生在起訴前兩年以上。

3、合同大都已履行（出賣人交付了房屋，買受人給付了房款併入住），但多未辦理房屋或宅基地使用權變更登記。

4、從訴因看，多源於土地增值以及土地徵用、房屋拆遷等因素，房屋現值或拆遷補償價格遠遠高於原房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而起訴。

5、從標的物現狀看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點，涉及到對房屋增值部分的處理問題。

二、農村房屋是否允許買賣

農村房屋能否買賣，對此問題存在兩種意見；

一種意見認為農村房屋買賣事關農村宅基地使用權的轉讓，而我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權，因此，農村房屋不能買賣。

另一種意見認為，法無禁止即可行”，我國法律沒有禁止農村房屋買賣的明文規定，只要雙方協商同意，農村房屋就可以買賣。從我國土地法第六十二條關於農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批准”的規定可以看出，國家還是肯定農村房屋是可以出售的，沒有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的立法意圖。而且，依據我國物權法第六十四條私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權”的規定，既然農村房屋是農村居民合法的私有財產，那麼作為農村房屋所有權人的農村居民，完全可依法對其房屋行使包括處分權在內的所有權。因此農村房屋是可以買賣的。

對農村房屋買賣糾紛合同效力的認定

由上述分析可見，農村房屋可以買賣。但是，不是所有的農村房屋買賣合同都是合法有效的。因為，根據我國合同法的規定，一個合同有效，不僅合同主體要適格，而且內容要合法。筆者認為，在農村房屋買賣合同效力認定上，除依法適用我國合同法關於合同有效、無效規定的一般原則外，還應當遵照國家政策的相關規定。

根據農村房屋買賣合同主體的差異，可以將農村房屋買賣合同糾紛分為三類：一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛；二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛；三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同，所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。因此，在適用法律認定農村房屋買賣合同效力時也會得出不同的結論。

1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同應認定有效。

因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙。因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關於有效合同要件，就應當認定買賣合同有效。

2、慎重對待本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同效力的認定。

我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但如前文所述，法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權並無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此，法官就不應、也無權在法律未禁止房屋轉讓的情況下，憑主觀認識去用禁止農村宅基地使用權轉讓的規定來否定農村房屋買賣合同的效力和妨害農村村民對自己房屋所有權的行使。因此，筆者主張對這類農村房屋買賣合同，只要其符合合同法關於有效合同其他要件，應依法認定為有效合同。

根據各地的現實情況不同，以上就是本站分析之後關於廣東順德宅基地買賣處理原則的解答，希望對您有幫助。根據集體經濟組織成員之間的關係，進行合理且合法的宅基地土地買賣交易，只有符合法律標準的申請，才會被允許，且一户農民只能擁有一處宅基地。