房地產企業融資利率產生的税務問題怎麼處理?

資金在企業的經營過程中發揮着巨大的作用，企業擴大規模，實行新的制度都需要資金的支持，房地產企業也不例外。企業融資過程中，會支付給融資對象一定的利息，而這部分的利息開票，企業應繳納税收。那房地產企業融資利率產生的税務問題怎麼處理?我們一起來了解一下吧。

一、房地產企業向金融機構融資所發生利息費用的處理

由於房地產開發企業向金融機構進行貸款所發生的利息費用，是有金融機構開具利息發票的，這種情況下所發生的貸款利息，在土地增值税清算時，應從以下兩個方面來處理。

1、有金融機構開具利息票據的貸款利息，能夠按轉讓房地產項目計算分攤時的處理。

國税函[2010]220號第三條第(一)項規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。”這裏的“商業銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規定的基準利率和浮動利率”。

《關於土地增值税一些具體問題規定的通知》(財税字[1995]48號)第八條關於扣除項目金額中的利息支出如何計算問題規定如下：

(1)利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

(2)對於超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

《國家税務總局關於企業所得税若干題目的公告》(國家税務總局2011年第34號公告)的規定，企業在按照合同要求首次支付利息並進行税前扣除時，應提供“金融企業的同期同類貸款利率情況説明”，以證明其利息支出的合理性。

“金融企業的同期同類貸款利率情況説明”中，應包括在簽訂該借款合同當時，本省任何一家金融企業提供同期同類貸款利率情況。該金融企業應為經政府有關部門批准成立的可以從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信託公司等金融機構。

“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保以及企業信譽等條件基本相同下，金融企業提供貸款的利率。既可以是金融企業公佈的同期同類平均利率，也可以是金融企業對某些企業提供的實際貸款利率。

基於以上政策規定，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的利息費用，允許在土地增值税清算時據實扣除，必須具備兩個條件：

一是貸款利率最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，這裏的“商業銀行同類同期貸款利率”是指“中國人民銀行規定的基準利率和浮動利率”。

二是該貸款利息不超過貸款期限的利息部分和不是銀行給房地產開發企業加罰的利息。

2、有金融機構開具利息票據的貸款利息，但不能夠按轉讓房地產項目計算分攤時的處理

國税函[2010]220號第三條第(二)項規定：“凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。”

基於此規定，有金融機構開具利息票據的貸款利息，但不能夠按轉讓房地產項目計算分攤時，在土地增值税清算時，該貸款利息不能據實扣除，只能與管理費用和營業費用一起作為開發費用，在取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。

二、房地產企業向非金融機構融資所發生利息的處理

房地產企業向非金融機構融資所發生的利息主要體現為兩個方面：一方面是房地產企業向關聯企業借款所發生的利息;另一方面是房地產開發企業向非關聯企業和其他個人，例如向個人股東和非股東個人，借款所發生的利息。

由於以上兩方面的借款，房地產開發企業在支付利息時，是沒有金融企業的貸款利息票據，所發生的利息費用，即使到當地税務主管部門開出利息票據也不可以在計算土地增值税時，作為扣除項目據實扣除。

基於此規定，房地產企業向非金融機構融資所發生的利息在土地增值税清算時，不可以據實扣除，只能與管理費用和營業費用一起，作為開發費用，按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和的10%以內計算扣除。但可以在企業所得税前扣除。

三、房地產開發企業存在多種渠道來源的借款所發生利息的處理

國税函[2010]220號第三條第(三)項規定：“房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項所述兩種辦法。”

基於此規定，如果開發企業存在多種渠道來源的借款，不可以將從金融機構取得的借款費用據實扣除，同時又將其他渠道的借款費用與其他開發費用一併按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除，而只能在國税函[2010]220號第三條(一)、(二)項所述兩種辦法中選擇一種確定扣除金額。

房地產企業融資的方式較多，可以向金融機構貸款，也可以向個人或其他企業融資，這些融資方式所產生的利息，有些是有利息發票，但如果是向個人融資則不會提供融資發票，因此它們在税務處理方面也是不同的。