房屋買賣合同中的主體主體是什麼意思

現在我國房地產市場依然比較火爆，房屋買賣數量依然很大，很多樓盤前都能看到買房人的身影，而他們買房的原因可能是投資、也可能是居住等，在買賣房屋過錯中一定要保護好自己的合法權益。在房屋買賣交易中，發生糾紛的概率着實不小，最常見的就是房屋買賣合同糾紛。發生糾紛的原因可能是多種多樣的，原因不同解決方法自然也就不盡相同。

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房屋買賣合同的訴訟主體是什麼？

房屋買賣房屋買賣合同是轉移標的物所有權的房屋買賣合同。要實現標的物所有權的移轉，原則上出賣人和買受人都應當是能夠享有標的物所有權的主體。但是，就出賣人而言，法律更多的是關注其能否將標的物所有權合法地移轉給買受人，能夠具有這一權利的主體就是合格的出賣人。從我國現行法的規定看，能夠合法移轉標的物所有權的主體除標的物的所有權人外，還包括以下幾種：

(一)享有法人財產權的主體。我國《公司法》規定，公司對其財產享有法人財產權。儘管對法人財產權的含義理論上爭論頗大，但是，公司有權處分其財產並使該財產發生權屬轉移則是毫無疑問的。因而，公司能夠成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。同理，其他能夠依法處分其經營管理範圍內財產的主體，包括企業單位、事業單位、社會團體和機關，也同樣具有轉移標的物所有權的出賣人資格。

(二)經所有權人或法人財產權主體授權的人，如行紀人、代銷人等。在行紀房屋買賣合同中，行紀人根據委託人的委託，得以自己的名義為委託人從事貿易活動，包括對委託人財產的出賣，故行紀人亦可成為非自己所有財產的出賣人。

(三)質權人或留置權人。質權人或留置權人依法佔有用作擔保的標的物，在債務人不履行債務的時候，可以依法拍賣或者變賣標的物，因而他們也可以成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。抵押權人由於不能直接對標的物進行實物支配，因而不得直接拍賣或變賣抵押物，故其不能成為買賣抵押物的主體。

(四)人民法院。根據《民事訴訟法》的規定，人民法院可以變賣扣押財產，以償還受損的當事人，因而也可以作為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。

(五)能夠適用善意取得效果的無權處分人。出賣人雖無處分權，但買受人如屬善意購買，且符合法律關於善意取得制度的規定條件，買受人仍能夠基於房屋買賣房屋買賣合同取得標的物所有權，無權處分的出賣人仍應對買受人承擔房屋買賣房屋買賣合同項下的義務。

須特別説明的是，上述主體是指能夠訂立有效房屋買賣房屋買賣合同並實際履行房屋買賣合同的主體範圍。當事人雖然不享有標的物所有權或者處分權，但是具備能使房屋買賣合同有效的一般條件，房屋買賣房屋買賣合同仍然有效。因而，不能將上述主體範圍與房屋買賣房屋買賣合同有效條件下的主體範圍相混淆。

房屋買賣合同主體變更的有效性是以房屋買賣合同的真實有效性為依託，所以當遇到主體變更時，我們不僅要核查主體是否為真實權利人，還要核實該房屋買賣合同是否合法存在，否則很容易陷入無法追償自身利益的怪圈，房屋買賣合同的訴訟主體由房屋買賣合同主體變更產生的效力也更是無從談起。