房屋買賣合同主體變更有哪些法律效力，主體有哪些

在簽訂房屋買賣合同後，有時候當事人可能會因為生活中債務債權問題需要轉讓房屋的債務或者債權。這時候就涉及到房屋買賣合同主體變更的法律問題，當我們進行主體變更後會有哪些法律效力呢?主體都有哪些呢?下面由本站小編為大家介紹下相關知識。

一、房屋買賣合同主體變更的效力

(一)房屋買賣合同的變更原則上向將來發生效力，未變更的權利義務繼續有效，已經履行的債務仍然有效。

(二)房屋買賣合同的變更以原房屋買賣合同關係的存在為前提，變更部分不超出原房屋買賣合同關係之外。原房屋買賣合同關係有對價關係的仍保有同時履行抗辯權，原房屋買賣合同債權所有的利益與瑕疵仍繼續存在，只是在增加債務人負擔的情況下，非經保證人或物上擔保人同意，保證不生效力，物的擔保不及於擴張的債權價值額。

(三)房屋買賣合同的變更不影響當事人要求賠償損失的權利。《民法通則》第115條規定：“房屋買賣合同變更或者解除，不影響當事人要求損害賠償的權利。”在房屋買賣合同變更以前，由於一方的過錯而給另一方造成的損失，如果雙方當事人沒有對此另有約定，在房屋買賣合同變更以後，受損失的一方仍然有權請求過錯方進行損害賠償。

(四)根據《房屋買賣合同法》第78條的規定，當事人對房屋買賣合同變更的內容約定不明確的，推定為未變更。

二、房屋買賣房屋買賣合同的主體有哪些

房屋買賣房屋買賣合同是轉移標的物所有權的房屋買賣合同。要實現標的物所有權的移轉，原則上出賣人和買受人都應當是能夠享有標的物所有權的主體。但是，就出賣人而言，法律更多的是關注其能否將標的物所有權合法地移轉給買受人，能夠具有這一權利的主體就是合格的出賣人。從我國現行法的規定看，能夠合法移轉標的物所有權的主體除標的物的所有權人外，還包括以下幾種：

(一)享有法人財產權的主體。我國《公司法》規定，公司對其財產享有法人財產權。儘管對法人財產權的含義理論上爭論頗大，但是，公司有權處分其財產並使該財產發生權屬轉移則是毫無疑問的。因而，公司能夠成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。同理，其他能夠依法處分其經營管理範圍內財產的主體，包括企業單位、事業單位、社會團體和機關，也同樣具有轉移標的物所有權的出賣人資格。

(二)經所有權人或法人財產權主體授權的人，如行紀人、代銷人等。在行紀房屋買賣合同中，行紀人根據委託人的委託，得以自己的名義為委託人從事貿易活動，包括對委託人財產的出賣，故行紀人亦可成為非自己所有財產的出賣人。

(三)質權人或留置權人。質權人或留置權人依法佔有用作擔保的標的物，在債務人不履行債務的時候，可以依法拍賣或者變賣標的物，因而他們也可以成為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。抵押權人由於不能直接對標的物進行實物支配，因而不得直接拍賣或變賣抵押物，故其不能成為買賣抵押物的主體。

(四)人民法院。根據《民事訴訟法》的規定，人民法院可以變賣扣押財產，以償還受損的當事人，因而也可以作為房屋買賣房屋買賣合同的出賣人。

(五)能夠適用善意取得效果的無權處分人。出賣人雖無處分權，但買受人如屬善意購買，且符合法律關於善意取得制度的規定條件，買受人仍能夠基於房屋買賣房屋買賣合同取得標的物所有權，無權處分的出賣人仍應對買受人承擔房屋買賣房屋買賣合同項下的義務。

須特別説明的是，上述主體是指能夠訂立有效房屋買賣房屋買賣合同並實際履行房屋買賣合同的主體範圍。當事人雖然不享有標的物所有權或者處分權，但是具備能使房屋買賣合同有效的一般條件，房屋買賣房屋買賣合同仍然有效。因而，不能將上述主體範圍與房屋買賣房屋買賣合同有效條件下的主體範圍相混淆。

房屋買賣合同主體變更的有效性是以房屋買賣合同的真實有效性為依託，所以當遇到主體變更時，我們不僅要核查主體是否為真實權利人，還要核實該房屋買賣合同是否合法存在，否則很容易陷入無法追償自身利益的怪圈，由房屋買賣合同主體變更產生的效力也更是無從談起。