二手房貸款應注意哪些問題
根據相關規定,申請二手房貸款時應注意以下幾點:
1、要注意評估價與最高貸款額。在申請二手房貸款時,銀行一般會先對房產進行評估,評估值一般會低於其市值。銀行在放貸時採用合同價和評估價取得的原則,取兩者之間的低值乘以貸款成數,即為房產的最高貸款額度。
2、要注意竣工年代與貸款年限。房產證上的竣工年代是通常被容易借款人忽略,其實銀行在審批貸款過程中,通常會把竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件,多數銀行目前的政策是“房齡+貸款年限≤35年”。例如,某房屋竣工年代為1997年,那麼目前的房齡為15年,所以貸款年限最長為20年。
3、要注意還款方式的選擇。現在銀行的還款方式主要是等額本息、等額本金、雙週供及固定利率等。各種還款方式分別針對是不同的客户推出的。例如等額本息適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層;等額本金適合那些前期能夠承擔較大還款壓力的借款人羣,如還款方式相對於前者更能節省利息;雙週供適合周結工資或者是夫妻雙方月中和月底發工資的借款人。此外,借款人在申請貸款時還要結合自身現有還款能力,一般月供不能超過家庭收入的50%為宜。
4、要注意貸款成數和利率。以北京為例,北京各區各銀行對二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對於公積金貸款的政策是無論之前是否使用過商業貸款,現在是否結清,只要首次使用公積金貸款,利率都是按公積金目前首付兩成,五年以上貸款利率3.87%來執行,但如果之前曾使用過公積金貸款,再次申請公積金貸款時需結清後方可使用。
5、要注意貸款銀行的選擇。現在商業銀行很多,但各家服務的特色又不盡相同,貸款品種也有所差別,比如之前提到的雙週供並非所有銀行都有。如果借款人選擇的常見的房貸產品,就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇,當然服務質量等軟性條件也要加以考慮。
6、要注意收入證明與還款能力。銀行在批貸時,會要求借款人提供能證明其還款能力的證明,就是我們常説的收入證明。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況的證明,如果申請人已婚,一個人的收入證明低於其月供,則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款,符合條件後,銀行也可以審批。另外,還有家庭的一些其他資產如:大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明,銀行是一般會作參考的。
除上述所列的幾點需要注意的問題之外,還需注意如借款人自身相關情況、申請貸款到放貸週期等。總之,在申請二手房貸款的時候要儘可能地充分考慮各方面的因素。保護自己的利益。
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